Áp lực tăng giá căn hộ bủa vây

Theo báo cáo thị trường căn hộ tại TP.HCM 6 tháng đầu năm 2021, Savills Việt Nam cho biết: Do thị trường khan hiếm nguồn cung, nên dẫn tới việc giá căn hộ tăng phi mã.

Ghi nhận của Savills cho thấy, trong quý II/2021, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tăng tới 15% so với hồi đầu năm. Ví dụ, một dự án căn hộ hạng B, tăng từ 3.000 USD/m2 (khoảng 69 triệu đồng/m2), lên 3.200 USD/m2 (73,6 triệu đồng/m2) chỉ trong 3 tháng ngắn ngủi. 

Tương tự, một dự án căn hộ hạng C, tăng từ 1.600 USD/m2 (khoảng 36,8 triệu đồng/m2), lên 1.800 USD/m2 (41,4 triệu đồng/m2).

Giải thích cho hiện tượng này, bà Giang Hùng, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savill TP.HCM cho biết:  Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. 

Cụ thể, quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. 

Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

“Ghi nhận từ thị trường cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự”, bà Giang Huỳnh chia sẻ.

Căn hộ bình dân sẽ chuyển về ngoại thành

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM và có xu hướng giảm trong thời gian tới. 

Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.

Đại diện Savills phân tích: Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. 

Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. 

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Trong đó, Bình Dương là địa phương nổi bật nhất.

Bên cạnh yếu tố vị trí, các yếu tố chính sách cũng tạo điều kiện cho căn hộ hạng C tăng trưởng trong thời gian tới. Đơn cử như Thông tư 03, về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án căn hộ hạng C.

Điều này sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường, tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Bà Giang Huỳnh nhận định: Việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 có thể  giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỷ khan hiếm. 

Theo chuyên gia của Savills, triển vọng chi phí phát triển dự án tăng, chủ đầu tư sẽ khó còn khả năng cung cấp các dự án nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Các sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu của tầng lớp nhập cư có tay nghề và thu nhập cao, các cặp vợ chồng trẻ và người mua đầu tư cho thuê. 

“Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Về triển vọng trong tương lai, các chuyên gia đánh giá thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. 

Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% thị phần. 

Từ năm 2022 - 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ hạng B dự kiến sẽ tăng và chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, tiếp theo là căn hộ hạng C chiếm 37% và căn hộ hạng A chiếm 10%.

TP.HCM cũng sẽ đón nhận khu căn hộ hàng hiệu quy mô lớn đầu tiên, với giá bán dự kiến trên 15.000 USD/m2. Thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển chiếm thị phần cao nhất với 44%.