Bài 2: Doanh nghiệp “khóc ròng” vì chờ định giá đất, giải phóng mặt bằng!

Câu chuyện định giá đất, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng thời gian qua khiến doanh nghiệp tư nhân lao đao. Nhiều doanh nghiệp “khóc ròng” bởi không tìm thấy lối thoát trong sự vướng này. Trong khi đó, hiện tại lại chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý sự chậm trễ của cơ quan thực thi pháp luật.

Thời gian qua, Dự án Xây dựng khu dân cư mới xã Phúc Thành (Dự án) tại xã Nam An Phụ, TP Hải Phòng (trước đây là xã Quang Thành – tỉnh Hải Dương) với quy mô diện tích quy hoạch 4,98 héc ta, do Liên danh Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 và Công ty CP Đầu tư xây dựng hạ tầng & khai thác mỏ Tân Việt Bắc làm nhà đầu tư, đang trở thành tâm điểm của những bức xúc trong doanh nghiệp. Khi họ phản ánh phải gánh chịu khoản tiền sử dụng đất bổ sung khổng lồ, do sự chậm trễ kéo dài trong công tác định giá của chính quyền địa phương và những quy định pháp lý chưa thực sự linh hoạt.

Câu chuyện của Liên danh trên không chỉ là nỗi niềm riêng của một vài doanh nghiệp, mà còn là thực trạng chung, phơi bày những lỗ hổng trong cơ chế, chính sách và thực thi pháp luật, gây lãng phí tài nguyên và cản trở sự phát triển.

Theo ông Phạm Văn Đoàn – đại diện Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 cho biết, Dự án được giao đất vào năm 2019, lẽ ra theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải được thực hiện ngay để doanh nghiệp có cơ sở pháp lý và tài chính triển khai dự án. Tuy nhiên, mọi việc không diễn ra như kỳ vọng.

Năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) đã nỗ lực lập tờ trình, đề nghị Hội đồng định giá đất của tỉnh Hải Dương thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể, với ước tính tổng giá trị chỉ khoảng 9-10 tỷ đồng (định giá vào năm 2021). Thế nhưng, khi hồ sơ được trình lên Thường vụ Tỉnh ủy, lại xuất hiện ý kiến cho rằng mức giá này còn "hơi thấp", cần phải rà soát, đánh giá lại. Từ đây, tiến trình định giá đất bị đình trệ không rõ nguyên nhân. Mặc dù có chỉ đạo từ cấp trên, yêu cầu "khẩn trương hoàn thành trước cuối năm 2022", nhưng mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ.

Trong suốt giai đoạn từ năm 2022 đến 2024, doanh nghiệp đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu, văn bản kiến nghị đến các cấp chính quyền, đề nghị đẩy nhanh tiến độ định giá đất. Mục đích là để có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, tận dụng thời điểm thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sôi động. Tuy nhiên, các kiến nghị này đều không mang lại kết quả như mong đợi. Các công văn trả lời của tỉnh Hải Dương thường mang tính chung chung, yêu cầu các sở, ngành liên quan "làm đúng quy định pháp luật" nhưng không đưa ra giải pháp cụ thể cho vấn đề đang tồn đọng.

“

Dự án được giao đất vào năm 2019, lẽ ra theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải được thực hiện ngay để doanh nghiệp có cơ sở pháp lý và tài chính triển khai dự án. Tuy nhiên, mọi việc không diễn ra như kỳ vọng...

Ông Phạm Văn Đoàn – đại diện Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7

Mãi đến ngày 9/4/2025, tức là gần 6 năm sau khi giao đất, Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương mới ban hành Quyết định số 985/QĐ-UBND (Quyết định 985) phê duyệt giá đất cho dự án, với tổng số tiền là hơn 183 tỷ đồng. Như vậy, mức giá mới được áp dụng theo thời điểm hiện tại, tăng vọt từ con số ban đầu chỉ khoảng 9-10 tỷ đồng lên gần hơn 183 tỷ đồng. Mặc dù đây là một khoản tiền khổng lồ, doanh nghiệp vẫn chấp nhận để có thể tiếp tục dự án. Nhưng điều chua xót hơn là từng ấy thời gian, đất đai bỏ trống, doanh nghiệp không thể mở bán, nhà đầu tư không thể tiếp cận, gây lãng phí vô cùng nghiêm trọng.

Điều mà doanh nghiệp “không ngờ” đến, Quyết định 985 lại "đính kèm" một điều khoản khác, giao Sở Nông nghiệp và Môi trường (Sở NN&MT) có trách nhiệm xác định khoản tiền nộp bổ sung theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, khoản tiền sử dụng đất bổ sung được tính bằng 5,4% trên số tiền sử dụng đất phải nộp, áp dụng cho thời gian chậm tính tiền sử dụng đất.

Chỉ 1 một ngày sau khi có quyết định 985, Liên danh nhận được văn bản số 999/SNNMT-QLĐĐ của Sở NN&MT tỉnh Hải Dương, yêu cầu doanh nghiệp nộp thêm hơn 49 tỷ đồng (sau đó điều chỉnh xuống còn 39 tỷ đồng) tiền sử dụng đất bổ sung, tính từ thời điểm giao đất năm 2019 đến ngày 9/4/2025. Điều này đã khiến doanh nghiệp vô cùng bức xúc.

Bày tỏ sự bất bình với phóng viên báo NB&CL, ông Nguyễn Thanh Tùng – Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 khẳng định: "Việc chậm trễ định giá đất hoàn toàn là do các cơ quan chức năng của tỉnh, chúng tôi không hề có lỗi hay cố tình chây ỳ. Chúng tôi đã liên tục có đơn đề nghị được nộp tiền sử dụng đất nhưng không được giải quyết. Vậy tại sao doanh nghiệp lại phải gánh chịu khoản bổ sung do lỗi của chính quyền?".

Nói về khoản tiền nộp bổ sung này, ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, đây không khác gì một khoản phạt chồng phạt, hoặc một khoản lãi vay ngân hàng không đáng có. Bởi lẽ, trong suốt thời gian dài chờ đợi định giá đất, doanh nghiệp đã không thể triển khai dự án, không có sản phẩm để bán, đồng thời vẫn phải chịu chi phí lãi vay ngân hàng cho nguồn vốn bị "đóng băng". Việc phải nộp thêm hàng chục tỷ đồng "tiền chậm" này trong khi bản thân không gây ra sự chậm trễ là điều vô cùng bất công.

Có thể thấy, câu chuyện của Dự án nêu trên là một điển hình cho thấy sự lãng phí vô cùng lớn về thời gian, công sức và nguồn lực tài chính, cả của doanh nghiệp và của xã hội. Nếu việc định giá đất được thực hiện đúng quy trình và kịp thời, doanh nghiệp đã có thể: Tạo ra sản phẩm, đóng góp thuế ngay lập tức cho ngân sách nhà nước; Có dòng tiền quay vòng, giảm áp lực vay vốn và chi phí lãi suất khổng lồ (hiện tại, chi phí lãi vay đã lên đến hàng trăm tỷ đồng trong những năm qua); Đưa đất vào khai thác hiệu quả, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai; Tạo ra công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Đại diện Liên danh cũng cho biết, họ đang đứng trước nguy cơ phải khởi kiện chính quyền ra tòa án như một phương án bất đắc dĩ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 cho rằng, trong bối cảnh Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân (do Tổng Bí thư Tô Lâm ký ban hành) ra đời, doanh nghiệp kỳ vọng mạnh mẽ vào sự thay đổi tích cực. Nghị quyết 68 nhấn mạnh yêu cầu các cơ quan chức năng phải "làm đúng, làm chuẩn", "tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp" và "cụ thể hóa trách nhiệm của các sở, ngành, chính quyền địa phương". Đây chính là cơ hội để Chính phủ và các địa phương nhìn nhận lại những vướng mắc trong thực thi pháp luật, đặc biệt là các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Từ đó, đại diện Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 kiến nghị: Chính phủ cần xem xét sửa đổi Nghị định 103 hoặc có chỉ đạo đặc thù đối với các dự án có tính chất tương tự, nơi sự chậm trễ trong định giá đất không xuất phát từ lỗi của doanh nghiệp. Cần có cơ chế linh hoạt hơn, ví dụ áp dụng mức thu bổ sung thấp hơn (như đề xuất 1,1%) hoặc miễn trừ hoàn toàn đối với các trường hợp đặc biệt đã có thẩm định giá từ trước.

Đối với Dự án, UBND TP Hải Phòng cần nhìn nhận rõ tính chất đặc thù của dự án này, đã có thẩm định giá từ Hội đồng tỉnh Hải Dương từ năm 2021. Việc áp dụng khoản thu bổ sung 5,4% là không công bằng và cần được hủy bỏ đối với trường hợp này.

Đồng thời, tăng cường trách nhiệm cá nhân của các cán bộ, cơ quan liên quan trong việc thực thi công vụ. Các quy định về thời gian xử lý thủ tục hành chính phải được tuân thủ nghiêm ngặt, và nếu có sự chậm trễ, cần làm rõ trách nhiệm và có cơ chế bồi hoàn thiệt hại cho doanh nghiệp.

“Chỉ khi các quy định pháp luật được thực thi một cách công bằng, minh bạch và linh hoạt, đồng thời trách nhiệm cá nhân được đề cao, mới có thể tháo gỡ khó khăn, khôi phục niềm tin và tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển bền vững”, Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Hải 27/7 nói.

Ông Nguyễn Duy Hồng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Minh Dương – một doanh nghiệp chuyên xây dựng hạ tầng Cụm công nghiệp tại Hà Nội trong cuộc trao đổi với phóng viên NB&CL cho biết, việc tiếp cận đất đai và các thủ tục hành chính liên quan đến dự án của doanh nghiệp tư nhân hiện nay còn gặp nhiều khó khăn. Mặc dù các thành phố lớn trong đó có Hà Nội đã có những cải thiện về "luồng xanh", thủ tục nhanh hơn so với trước, nhưng khi đã tiếp cận được đất, doanh nghiệp lại vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng (GPMB).

“Có những dự án phải gia hạn tới ba lần, mỗi lần 2-4 tháng. Thậm chí, có dự án kéo dài tới 6 năm, nhưng vẫn không thể giải phóng xong mặt bằng”, ông Hồng cho biết.

Cũng theo ông Nguyễn Duy Hồng, đất đai trong các CCN nằm trong danh mục thu hồi, không phải thỏa thuận. Doanh nghiệp không thể tự GPMB mà phải thông qua Trung tâm phát triển quỹ đất (trước đây thuộc cấp huyện). Tuy nhiên, khi GPMB gặp khó khăn thì sẽ gây ra lãng phí rất lớn. Thứ nhất là lãng phí về thời gian, thứ hai là lãng phí về tiền bạc và đặc biệt là lãng phí về nguồn lực đất đai.

Ông Hồng cho biết, Công ty Cổ phần Tập đoàn Minh Dương đang thực hiện xây dựng để kinh doanh kết cấu hạ tầng một số CCN như: CCN Dương Liễu 2 (nay thuộc xã Dương Hòa, TP Hà Nội với quy mô 18 héc ta); CCN làng nghề Tân Hòa (xã Hưng Đạo, TP Hà Nội – trước đây thuộc xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai với quy mô 12,9 héc ta). Tuy nhiên, 2 dự án đều gặp vướng mắc do GPMB.

“Đơn cử như cụm công nghiệp Dương Liễu 2 mở rộng 18 héc ta, đến nay Trung tâm quỹ đất mới giải phóng được 30% mặt bằng. Doanh nghiệp đã bỏ tiền cho Trung tâm để GPMB, nhưng tiền lại nằm chết ở đó. Trong khi đó, doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính với lãi suất cao. Tiền san lấp, vật liệu cũng đội giá theo thời gian, làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp”, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Minh Dương chia sẻ.

Cũng theo ông Nguyễn Duy Hồng, nguyên nhân cốt lõi của việc GPMB chậm được xác định là do vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; vướng mắc trong thủ tục thu hồi đất và xác minh nguồn gốc đất; sự không đồng thuận của người dân và chính sách pháp luật đất đai có nhiều thay đổi… Ngoài ra, còn có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để GPMB, hay để đất hoang chờ giá tăng.

Trong khi đó, quy định hiện hành yêu cầu phải giải phóng 100% mặt bằng sạch mới giao dự án cho doanh nghiệp. Đây là điều khiến nhiều dự án mặc dù đã giải phóng mặt bằng được diện tích khá lớn nhưng nhà đầu tư không thể tiếp cận mặt bằng thi công, từ đó dẫn đến lãng phí đất đai nghiêm trọng, gây áp lực tài chính lên doanh nghiệp.

Từ những vướng mắc nêu trên trong thực hiện các dự án, ông Nguyễn Duy Hồng đưa ra các kiến nghị cụ thể, đó là cho phép tạm giao đất và khởi công theo giai đoạn. Cụ thể, cho phép doanh nghiệp tạm giao đất và khởi công ngay cả khi chỉ mới giải phóng được 20-30% mặt bằng, thay vì phải chờ 100% mặt bằng sạch. Điều này giúp dòng tiền của doanh nghiệp không bị "chết", giảm áp lực tài chính và đẩy nhanh tiến độ dự án. “Việc này cần linh hoạt áp dụng cơ chế chính sách, vẫn phải phù hợp với luật pháp, và khi hoàn công, hồ sơ phải đúng phê duyệt 100%”, ông Hồng nhấn mạnh.

Về cải cách thủ tục hành chính, ông Nguyễn Duy Hồng ủng hộ việc bỏ cấp phép xây dựng đối với các doanh nghiệp nằm trong cụm công nghiệp nếu thiết kế 1/500 đã được phê duyệt. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hậu kiểm, thay vì quản lý Nhà nước phải tiền kiểm quá nhiều, gây mất thời gian.

Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Minh Dương cũng cho rằng, cần xử lý quy hoạch "treo" và đất bỏ hoang. Theo đó, cần có chế tài mạnh mẽ hơn để xử lý tình trạng quy hoạch "treo", khi đất quy hoạch làm công nghiệp nhưng không giải phóng được mặt bằng, dẫn đến việc người dân bỏ hoang đất nông nghiệp chờ đền bù. Ông cũng đề xuất có hợp đồng chặt chẽ với chủ đầu tư, nếu quá 24 tháng không triển khai thì cần có quyền thu hồi.

Khẳng định các thành phố lớn đã công khai quy hoạch khu, cụm công nghiệp, ông Nguyễn Duy Hồng kiến nghị các địa phương có thể linh hoạt quy định diện tích đất cho thuê mua phù hợp hơn với quy mô doanh nghiệp vừa và nhỏ, siêu nhỏ (300-700m2), miễn là sử dụng đúng mục đích công nghiệp.

Câu chuyện doanh nghiệp “khóc ròng” vì chờ định giá đất, giải phóng mặt bằng không phải là riêng lẻ, mà nó xuất phát từ một thực trạng đáng lo ngại, tồn tại trong nhiều năm. Điều này sẽ được chỉ rõ trong Bài 3: Tắc nghẽn thể chế – Hệ lụy từ tầng chính sách đến thực thi