Bài 4: “Giải cứu” đất đai bị lãng phí – Giải pháp cấp bách từ thực tiễn
Thực trạng hàng trăm nghìn héc ta đất “đắp chiếu” gây lãng phí trong khi doanh nghiệp vẫn “đói đất”, rất khó khăn trong khi việc tiếp cận đất đai đang đặt ra yêu cầu cấp bách phải có ngay những giải pháp nhanh – đúng – trúng – phù hợp với thực tiễn, giải phóng nguồn lực đất đai, tiếp sức cho kinh tế tư nhân phát triển.
Thực trạng hàng trăm nghìn héc ta đất “đắp chiếu” gây lãng phí trong khi doanh nghiệp vẫn “đói đất”, rất khó khăn trong khi việc tiếp cận đất đai đang đặt ra yêu cầu cấp bách phải có ngay những giải pháp nhanh – đúng – trúng – phù hợp với thực tiễn, giải phóng nguồn lực đất đai, tiếp sức cho kinh tế tư nhân phát triển.
Khó khăn trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tư nhân đang là vấn đề cấp thiết cần có những giải pháp tháo gỡ triệt để để tránh nghịch lý: Hàng trăm nghìn héc ta đất đang trong cảnh đắp chiếu” rất lãng phí trong khi doanh nghiệp vẫn “đói đất”. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 68-NQ/TW (Nghị quyết 68) về phát triển kinh tế tư nhân của Bộ Chính trị ban hành ngày 4/5/2025, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tư nhân tiếp cận đất đai và các nguồn lực khác.
Vậy, từ "kim chỉ nam" Nghị quyết 68, cần giải pháp cụ thể nào để doanh nghiệp tư nhân tiếp cận đất đai thuận lợi?
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu nêu ra con số: Có gần 3.000 dự án với quy mô khoảng 235 tỷ USD và diện tích 340.000 héc ta đang bị "đắp chiếu", cần được tháo gỡ để tránh lãng phí, giải phóng nguồn lực đất đai. Ông Hiếu gọi đây là một "điểm nghẽn" rất đáng quan tâm và cảnh báo.
Đáng chú ý, liên quan đến việc nhiều nhà đầu tư tại các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN) đang gặp khó khăn khi yêu cầu phải giải phóng mặt bằng sạch 100% mới được giao đất để khởi công. Họ đề xuất Nhà nước cho phép triển khai dự án theo tiến độ giải phóng mặt bằng (ví dụ: 20-30% đã có thể bắt đầu), TS. Nguyễn Trí Hiếu ủng hộ đề xuất này, cho rằng đây là một giải pháp hợp lý.
"Không nên bắt buộc hoàn thành 100% mới cho khai thác, điều này gây khó khăn và kéo dài thời gian cho doanh nghiệp. Việc triển khai từng phần giúp doanh nghiệp sớm đưa kế hoạch sản xuất kinh doanh vào thực tế. Tuy nhiên, sau mỗi phần hoàn thành, cần đảm bảo thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật và yêu cầu thị trường", ông Hiếu nhấn mạnh.
Về tình trạng doanh nghiệp phải vay tiền ngân hàng nhưng chưa thể xây dựng do vướng mặt bằng, TS. Nguyễn Trí Hiếu chỉ rõ: "Đây không chỉ là sự lãng phí mà còn gây khó khăn lớn. Họ phải trả lãi trong khi lợi nhuận chưa có. Cần giải pháp tháo gỡ vấn đề vốn bị ách tắc trong các khu công nghiệp”.
Về Nghị quyết 68, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nghị quyết 68 là những quyết định mang tính chiến lược, cần được cụ thể hóa bằng kế hoạch triển khai ngay tại từng địa phương. "Chính phủ cần đi đến từng địa phương để họ có những quy định riêng, phù hợp với thực tiễn, nhằm thực hiện các dự án. Nếu chỉ đưa ra các chiến lược ở tầm cao mà không có kế hoạch cụ thể đến từng địa phương, mọi chuyện có lẽ vẫn sẽ 'dậm chân tại chỗ'", ông Hiếu thẳng thắn.
Ngoài ra, để tránh lãng phí đất đai, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất những quyết định rất kiên quyết và nhanh chóng. Những dự án không triển khai được, dang dở, hoặc không có người đến ở do quy hoạch không phù hợp (thiếu hạ tầng như bệnh viện, trường học) là sự lãng phí ghê gớm.
Cần điều tra rõ nguyên nhân các dự án bị "đắp chiếu" hoặc dang dở do kẹt vốn, dự án không phù hợp nhu cầu, hay vướng mắc pháp lý...
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu
Ông Hiếu đưa ra 3 giải pháp, thứ nhất đưa ra thời hạn cụ thể, các chính quyền địa phương phải đặt ra thời hạn triển khai dự án cho chủ đầu tư. Sau thời hạn đó, có thể thu hồi đất để xây dựng các dự án có lợi ích hơn.
Thứ hai, cần điều tra rõ nguyên nhân các dự án "đắp chiếu" hoặc dang dở (do kẹt vốn, dự án không phù hợp nhu cầu, hay vướng mắc pháp lý).
Thứ ba, chính quyền địa phương cần điều tra sâu sát để giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Trong trường hợp họ không thể triển khai được, cần có biện pháp thu hồi để tránh lãng phí, đặc biệt là với những khu vực có thể sử dụng cho nhà ở, dân sinh và môi trường.
"Trước hết, phải có một sự điều tra, nghiên cứu rõ ràng về nguyên nhân. Khi chính quyền địa phương có một cuộc điều tra như vậy, họ sẽ giúp các nhà kinh doanh giải quyết vấn đề và đưa ra thời hạn để các nhà kinh doanh phải triển khai. Còn trong trường hợp họ không thể triển khai được nữa, cần cho họ một thời hạn để thanh lý tài sản, tránh để trở thành tài sản lãng phí cho cả nước", TS. Hiếu nhấn mạnh.
Cùng quan điểm với TS. Nguyễn Trí Hiếu, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng khẳng định Nghị quyết 68 ra đời là rất kịp thời và mang lại nhiều kỳ vọng trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, giảm gánh nặng chi phí đầu vào, tạo động lực cho nền kinh tế.
Để tư nhân tiếp cận đất đai thuận lợi, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, ở nhiều quốc gia phát triển, Nhà nước thường hỗ trợ doanh nghiệp thông qua cơ chế quyền phát triển dự án với chi phí thấp và chỉ thu lại phần giá trị đất đai gia tăng sau khi dự án hoàn thành, thông qua hệ thống thuế ổn định. Cách làm này vừa khuyến khích đầu tư, vừa đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách.
"Ở các nước, họ sẽ giảm chi phí đất đai đầu vào. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thành, khu vực đó giá đất sẽ tăng. Vì vậy, họ sẽ giảm chi phí đất đai ở đầu vào của dự án, nhưng đồng thời luật thuế về bất động sản lại thu thuế tương ứng với giá đất cao khi đó. Như vậy, thực chất là giảm chi phí đất đai ở đầu vào, nhưng không phải là cho không, mà là có nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm ở đầu ra để bù lại", GS. Võ giải thích.
Về tình trạng lãng phí đất đai, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, có rất nhiều dự án treo, đó chính là lãng phí. "Các dự án bị treo cũng một phần là do chúng ta chọn nhà đầu tư không đúng, chọn theo kiểu quen biết hoặc có 'phong bì', trong khi những người có năng lực đầu tư thực sự lại rất chật vật để kiếm đất", ông Võ nhận định.
Đại diện cho doanh nghiệp tư nhân, TS. Mạc Quốc Anh, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa thành phố Hà Nội, cho rằng, cần thực hiện 5 bước đi cụ thể nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế về đất đai cho kinh tế tư nhân, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa, trước thực trạng hàng ngàn dự án bị “treo”, đình trệ hiện nay.
Trước hết, theo TS. Mạc Quốc Anh, cần sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng rút ngắn thời gian giao đất, cho thuê đất xuống còn 3–6 tháng. Bãi bỏ những quy định chồng chéo giữa Luật Đất đai – Luật Đầu tư – Luật Xây dựng – Luật Quy hoạch. Bổ sung quy định ưu tiên sử dụng đất công nhàn rỗi cho doanh nghiệp nhỏ và vừa thông qua hình thức thuê có thời hạn.
Thứ hai, xây dựng hệ thống thông tin đất đai số hóa thống nhất toàn quốc. Minh bạch hóa toàn bộ dữ liệu về quy hoạch, đấu giá, giá thuê… giúp doanh nghiệp chủ động.
Thứ ba, giao cho địa phương thẩm quyền và trách nhiệm phân bổ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thí điểm mô hình “Ban xúc tiến đất công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa” tại các tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp.
Thứ tư, thiết lập cơ chế "góp đất – góp vốn – chia lợi nhuận". Cho phép nhà nước hợp tác với doanh nghiệp tư nhân sử dụng đất công theo mô hình PPP, đặc biệt trong phát triển hạ tầng, logistics.
Thứ năm, đưa tiêu chí tiếp cận đất đai vào chỉ số PCI. Tạo động lực để các địa phương cải thiện năng lực cung cấp mặt bằng cho nhà đầu tư.
Cần chủ trương thu hồi đối với các dự án lãng phí, chậm tiến độ dù đã được gia hạn nhiều lần, tạo quỹ đất phù hợp quy hoạch để kinh tế tư nhân được thuê phục vụ sản xuất kinh doanh...
Luật sư Nguyễn Hoài Nam – Công ty Luật TNHH Bamboo Star (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội)
Còn theo Luật sư Nguyễn Hoài Nam – Công ty Luật TNHH Bamboo Star (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), để doanh nghiệp nhỏ và vừa thực sự được tiếp cận nguồn lực về đất đai và vốn, cơ quan có thẩm quyền cần cụ thể hóa các chủ trương tại Nghị quyết 68 thành luật, văn bản dưới luật để triển khai thực tế.
Đồng thời, các địa phương cần lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch đất đai, tạo quỹ đất để kinh tế tư nhân sớm tiếp cận phục vụ sản xuất, kinh doanh. “Doanh nghiệp tư nhân, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ cần được ưu đãi giá thuê mua đất trong các KCN, CCN để có thể thuận lợi sản xuất, kinh doanh. Để thực hiện việc này, các địa phương cần quyết liệt trong thực thi chính sách về đất đai, bố trí quỹ đất để hình thành các KCN, CCN mới trong đó dành diện tích lớn – có thể trên 30% cho doanh nghiệp tư nhân thuê mua với giá hợp lý”, Luật sư Nam nói.
Với hàng nghìn “dự án treo” gây lãng phí nguồn lực đất đai, luật sư Nguyễn Hoài Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân từ quy hoạch và chính sách, từ quá trình thực thi và năng lực chủ đầu tư và biến động thị trường... Do đó, cần tiến hành tổng rà soát, kiểm kê các dự án này, ưu tiên tháo dỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục sớm nhất.
“Cần chủ trương thu hồi đối với các dự án lãng phí, chậm tiến độ dù đã được gia hạn nhiều lần, tạo quỹ đất phù hợp quy hoạch để kinh tế tư nhân được thuê phục vụ sản xuất kinh doanh", luật sư Nam nhấn mạnh.
Luật sư Nam cũng kiến nghị cần kịp thời thể chế hóa thành luật đối với chủ trương đưa vào khai thác nguồn lực đất đai bị lãng phí, đất công, trụ sở cơ quan không sử dụng, đất trong các vụ việc tranh chấp, vụ án kéo dài tại Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị.
Theo quy định chi tiết tại Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 năm 2024, khoản tiền phải nộp bổ sung này sẽ được tính bằng 5,4%/năm tính trên số tiền đất phải nộp. Quy định này chưa thực sự đảm bảo công bằng với người sử dụng đất và là nguồn gốc của những bất cập thời gian qua.
Hoạt động định giá đất hoàn toàn do các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước đảm nhiệm với kết quả là quyết định hành chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thi hành. Người sử dụng đất không được tham gia vào quá trình định giá đất nên cũng không phải chủ thể chịu ràng buộc trách nhiệm bởi việc chậm trễ trong khâu định giá đất.
Do đó, việc tính khoản phải nộp bổ sung ở mức thu rất cao: 5,4%/năm (bản chất tương tự khoản phạt chậm nộp tiền sử dụng đất) cần phải được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn và bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp, người dân. Đây cũng là giải pháp khuyến khích, thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển.
Đất đai không tự chảy, tiền không tự luân chuyển, doanh nghiệp không thể lớn nếu bị trói buộc trong mê cung thủ tục. Những giải pháp tháo gỡ đất đai chỉ là một nửa chặng đường. Nửa còn lại sẽ được phân tích sâu hơn, với những đề xuất và kiến nghị cụ thể trong Bài Cuối: Để Nghị quyết 68 là đòn bẩy cho kinh tế tư nhân phát triển bứt phá.
