Không thể định ra giá đất đánh đồng

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1 đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau. 

Tại báo cáo này, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới đang không đồng bộ với các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai…

Tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" diễn ra vào chiều 10/1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) chia sẻ: Một trong những bất cập của bảng giá đất hiện nay là việc chưa cụ thể hóa, chưa quy định chi tiết giá các loại đất.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Châu cho biết: Nghị định 102 của Chính phủ quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.

Dù vậy, hiện nay nhiều công trình, dự án thuộc hai hoặc nhiều loại đất khác nhau, song các địa phương lại áp giá toàn bộ diện tích thuộc về một loại đất. Cách áp giá đất như vậy theo ông Châu là chưa hợp lý.

Ông Châu lấy ví dụ, UBND TP HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng. 

Điều này dẫn đến câu chuyện Thảo Cầm Viên Sài Gòn, tổng diện tích có khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế gần 900 tỷ đồng.

“Chỉ khi báo chí vào cuộc, TP HCM mới nhìn lại và kết luận là cần nhìn lại để đánh giá chính xác hơn”, ông Châu nói.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác…

“Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực”, ông Tuyến nói.

Doanh nghiệp bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao

Bên cạnh vấn đề giá đất đánh đồng, bảng giá đất mới của một số địa phương được nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư phản ánh là quá cao, vượt xa so với bảng giá đất trước đây.

Theo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có 25 địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất. Hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng nhiều lần so với trước.

Ví dụ, Tại TP HCM, huyện Cần Giờ được điều chỉnh từ 1,7 - 2,7 lần so với trước đây. Mức tăng thấp nhất là ở quận 3 với 2,7 lần, trong khi huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất, lên đến 38 lần. 

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện HoREA đã báo cáo lên Chính phủ và các Bộ liên quan về vấn đề bảng giá đất mới được định giá quá cao. Quyết định này có thể làm nảy sinh bất cập ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

Ông Châu nhấn mạnh, nguyên tắc Việt Nam hướng tới, đó là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. 

Do đó, ông Châu đề nghị đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. 

“Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa”, ông Châu nói.

Nói thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đồng thời là Chủ tịch GP.Invest cho biết: Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. 

Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, nhiều địa phương chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. 

“Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương”, ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cũng đưa ra quan điểm, nếu giá đất lên cao thế này thì sức thu hút đầu tư của chúng ta liệu có còn không? 

“Các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng 80 - 90% tỷ lệ lấp đầy, một phần do chi phí nhân công chúng ta rẻ, hai là chi phí đất đai hợp lý, ba là logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không. Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Do đó, theo ông Hiệp, có nơi chỉ trong 4 tháng, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất đã tăng 40%, tốc độ này còn nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư”, ông Hiệp kiến nghị.