Đầu tháng 10/2021, nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) công nghiệp tiếp tục có những chuyển biến tích cực khí 95/122 mã tăng, chỉ có 21 mã giảm.  Nhiều doanh nghiệp BĐS công nghiệp có báo cáo kết quả kinh doanh có lãi.

Có thể kể đến như: Công ty CP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2021 với doanh thu tăng 80% và lãi ròng tăng 79%, lần lượt đạt mức 167 tỷ đồng và 66 tỷ đồng. SZC báo lãi lũy kế 9 tháng đầu năm đạt gần 256 tỷ đồng, tăng 57% so cùng kỳ. Như vậy, SZC đã vượt 45% kế hoạch đề ra cả năm.

Hay tại đại hội đồng cổ đông mới đây, ban lãnh đạo Tổng công ty Idico (mã IDC) cho biết, quý III/2021, lợi nhuận đạt khoảng 160 tỷ đồng, giảm so với con số quý cùng kỳ. Tuy nhiên cuối năm, công ty sẽ đưa khu công nghiệp Mỹ Sơn A vào hạch toán, lợi nhuận trước thuế khoảng 700 tỷ đồng.

Hội đồng Quản trị IDC cũng trình điều chỉnh tăng kế hoạch tổng doanh thu công ty mẹ năm nay từ 996 tỷ đồng lên 1.711,4 tỷ đồng; lãi sau thuế tăng từ 460,3 tỷ đồng lên 1.032,3 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ tức năm 2021 cũng được tăng từ 10% lên 40%.

Tuy nhiên, bức tranh về kết quả doanh thu của BĐS công nghiệp không hẳn là 1 màu sáng. Bên cạnh những doanh nghiệp có kết quả tích cực, thì cũng có nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận sụt giảm.

Cụ thể, Công ty CP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) ghi nhận doanh thu thuần gần 38 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận gộp của NTC chỉ còn hơn 21 tỷ đồng, giảm 74%. Doạnh thu tài chính của NTC cũng ghi nhận giảm 17%, còn gần 42 tỷ đồng, do đó, lãi sau thuế quý 3 của NTC còn 48,5 tỷ đồng,  giảm 50% so với cùng kỳ. Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2021, NTC báo lãi sau thuế hơn 212 tỷ đồng, giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay Công ty CP Thống Nhất (HNX: BAX) ghi nhận doanh thu quý III/2021 chỉ còn gần 19 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái là 248,6 tỷ đồng; doanh thu hoạt động tài chính giảm nhẹ trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp gần như không đổi dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh còn 7,7 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của BAX còn 6,7 tỷ đồng trong khi năm ngoái là 121 tỷ đồng.

Luỹ kế 9 tháng năm 2021, BAX lãi sau thuế 31 tỷ đồng, giảm 3,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 54% kế hoạch cả năm đề ra là 54,2 tỷ đồng.

Nhìn nhận một cách toàn diện hơn về sự phát triển của BĐS công nghiệp, chứng khoán Agriseco cho rằng, rủi ro với ngành BĐS công nghiệp là dòng vốn FDI đang chững lại trong ngắn hạn, các khách hàng thuê khu công nghiệp hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp FDI với tỷ lệ 51% trên tổng số dự án đầu tư và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, vốn đăng ký mới các dự án đầu tư nước ngoài tính đến 20/9 có 1.212 dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giảm 37,8%; tổng vốn đăng ký đạt gần 12,5 tỷ USD, tăng 20,6% so với cùng kỳ. 

Có 678 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, giảm 15%; tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt trên 6,4 tỷ USD, tăng 25,6% so với cùng kỳ. Có 2.830 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, giảm 45,3%; tổng giá trị vốn góp đạt gần 3,2 tỷ USD, giảm 43,8% so với cùng kỳ.

Dịch COVID-19 diễn biến phức tạp những tháng gần đây dẫn tới một số nhà máy bị ngưng hoặc giảm công suất, ước tính các dự án đầu tư nước ngoài đã giải ngân được 13,28 tỷ USD trong 9 tháng năm 2021, giảm 3,5% so với cùng kỳ năm 2020 và giảm 5,5 điểm phần trăm so với 8 tháng năm 2021.

Trong khi đó, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí vận chuyển cao nhất so với các quốc gia khác ở mức 25% sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa.

FiinPro cũng cho rằng giãn cách xã hội do Covid-19 làm giảm nhu cầu mở rộng nhà xưởng cũng như thuê mới tại nhiều khu công nghiệp phía Nam trong khi đó tác động không đáng kể đến hoạt động các khu công nghiệp phía Bắc. Lợi nhuận sau thuế năm 2021 dự kiến tăng 41,5% so với cùng kỳ.

“Dư địa tăng giá cho thuê không còn nhiều trong khi chi phí giải phóng mặt bằng dự kiến tăng mạnh do giá đất tại nhiều tỉnh thành đã tăng mạnh trong cơn sốt đất nửa đầu năm là hai yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc khi xem xét đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022”, Fiin Pro nhấn mạnh.

Còn theo các chuyên gia, nhóm BĐS công nghiệp sẽ phân hóa mạnh vào thời điểm cuối năm, doanh nghiệp nào phụ thuộc quá nhiều vào mảng môi giới sẽ đối mặt với nguy cơ tăng trưởng thấp, thậm chí thua lỗ. 

Những doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án và có quỹ đất lớn tại các khu vực vùng ven TP. HCM và Hà Nội có thể sẽ tăng trưởng tích cực do nhiều doanh nghiệp lựa chọn bán sỉ, tức chuyển nhượng dự án cho các nhà phân phối. 

Khi đầu tư cổ phiếu, nhìn vào sóng ngành chỉ là một khía cạnh, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến yếu tố nội tại từng doanh nghiệp. Đợt dịch hiện nay có thể tạo ra một cú sốc lớn với những doanh nghiệp yếu kém, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ, tài chính bấp bênh. Khi dịch được khống chế, những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính sẽ hồi phục tốt.