Năm 2022 hụt hơi

Giữa đại dịch Covid-19, đa số các ngành đều lao dốc, chỉ có rất ít ngành “vượt bão” thành công. Bên cạnh dược, bất động sản công nghiệp là điểm sáng hiếm hoi. Trong đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi kép từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và sự chuyển dịch nhà máy sang Việt Nam.

Vì tăng trưởng quá mạnh trong năm 2020 và 2021 nên 2022 cổ phiếu bất động sản công nghiệp điều chỉnh là điều có thể hiểu được.

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong năm 2022, giá cổ phiếu ngành bất động sản công nghiệp giảm 38,6%, thấp hơn 6,7% so với VN-Index.

Hầu hết các cổ phiếu trong ngành bất động sản công nghiệp (như IDC, KBC, GVR, LHG, SZC) đều giảm điểm đáng kể, đặc biệt là ở nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. Hiệu quả hoạt động của ngành trong năm 2022 được cho là chịu tác động bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả việc giao đất chậm (do quá trình phê duyệt kéo dài) hoặc tái cơ cấu quản lý.

ITA là mã có diễn biến kém tích cực nhất (giảm 75,3% so với đầu năm) do cổ phiếu này bị Tổng cục Thuế đưa vào danh sách cảnh báo.

Trong khi đó, BCM là mã cổ phiếu tăng tốt nhất, với mức tăng 25,7% so với cùng kỳ trong năm 2022, nhờ bán thành công quỹ đất tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand (18,9 ha với tổng giá trị 242 triệu USD) và lợi nhuận ròng tăng trưởng mạnh mẽ tăng 60% so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2022).

Theo Công ty chứng khoán SSI, P/E và P/B của các công ty phát triển khu công nghiệp lần lượt là 12,8x và 1,8x vào năm 2022, giảm nhẹ so với mức 13,6x và 2,1x trong năm 2021 do lợi nhuận ròng cải thiện với giá cho thuê tăng tại các khu công nghiệp (đối với diện tích còn lại có thể cho thuê) và ghi nhận khoản lợi nhuận hồi tố, lợi nhuận đánh giá lại các khu công nghiệp đã lấp đầy 100%.

Năm 2023 đầy hứa hẹn

Mặc dù “hụt hơi” trong năm 2022 nhưng bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá cao trong năm 2023. Công ty chứng khoán SSI dự báo năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ.

Có 2 nguyên nhân chính mang lại tín hiệu lạc quan này. Đó là tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm và giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.

Ngoài ra, Công ty SSI cũng phân tích kỹ hơn tương lai của bất động sản công nghiệp. Theo SSI, trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu.

Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.

Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

Bên cạnh đó, theo SSI, đầu tư vào các Khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do tiền đồng mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm Khu công nghiệp như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Có 2 cổ phiếu bất động sản công nghiệp được SSI đánh giá cao trong năm 2023. Đó là IDC của Công ty cổ phần Tập đoàn IDC và KBC của Tổng công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc.