Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, “đứa con rơi” của thị trường

Trong Nghị quyết 08/2017, Bộ Chính trị quyết tâm đưa du lịch thành ngành mũi nhọn, thu hút các nguồn xã hội để đầu tư phát triển du lịch, đầu tư các dự án quy mô lớn, địa điểm giải trí tại các khu vực trọng điểm… 

Nhờ đó, thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay “rót” tiền vào các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn hoặc các khu resort cao cấp. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang gặp rất nhiều vướng mắc liên quan tới pháp lý.

Trong buổi hội thảo Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch”, diễn ra vào sáng 19/10, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại Việt Nam đang có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 các căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới.

Tới năm 2030, Việt Nam có thể trở thành cường quốc du lịch, với 160 triệu lượt khách trong nước, 50-70 triệu khách quốc tế, yêu cầu bắt buộc là phải có khoảng 500.000 căn phòng lưu trú, chưa kể các loại hình dịch vụ, đặc biệt là du lịch cao cấp gần như không có.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện tại, Việt Nam mới đạt được 1/3 hệ thống hạ tầng để có thể đáp ứng được và chất lượng chưa cao trong tương lai. Và con số này trong vài năm qua đang dậm chân tại chỗ, vì pháp lý chưa được tháo gỡ.

Ông Đính cho biết, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giống “đứa con rơi” của thị trường. Bởi lẽ, Luật Đất đai chưa nhắc tới tên các nhà phát triển bất động sản du lịch, nhóm đối tượng này thiếu vắng từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các quy định khác liên quan tới thị trường bất động sản.

“Có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của pháp luật. Nếu tiếp tục tình trạng này thì sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính nói.

Còn rất nhiều khó khăn khác

Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn gặp một khó khăn khắc, có phần “nan giải” hơn, đó là quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Theo đó,  Dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới. Do đó, rất cần bổ sung nội dung “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha” vào các loại hình sản phẩm bất động sản tại Luật Đất đai sửa đổi để bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Cũng theo ông Chung, giai đoạn từ 2015-2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.

Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và hệ quả đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.

“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển.

Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra bất cập khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương.

Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

“Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực”, ông Đỉnh bày tỏ.

Ông Đỉnh phân tích, thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.

Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy. Quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vậy, ông Đỉnh cho rằng cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.