Bất động sản phía Nam: “Con ghẻ” của thị trường Hà Nội

Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội phát triển theo trục Đông - Tây, khiến giá đất, giá nhà tại 2 khu vực này tăng phi mã. Ngay cả những huyện cách xa trung tâm thành phố, như Hoài Đức, Đan Phượng hay Thạch Thất, giá đất vẫn tăng chóng mặt từng ngày.

Ngược lại, khu vực phía Nam bị coi là “con ghẻ” của thị trường bất động sản Hà Nội. Mặc dù giá đất, giá nhà tại khu vực này có tăng trong thời gian qua, nhưng hợp lý và kém xa so với các khu vực phía Đông, phía Tây thành phố.

Nhận định về thị trường bất động sản phía Nam Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Mặc dù bất động sản phía Nam Hà Nội có nhiều lợi thế, nhưng lại tồn tại nghịch lý.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Đính nói:  Khu vực Nam Hà Nội có rất nhiều lợi thế, như vị trí cửa ngõ phía Nam và Đông Nam Hà Nội, tập trung nhiều đầu mối giao thông quốc gia.

Nhờ đó, khu vực này có thể kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm thành phố Hà Nội cũng như các vùng kinh tế năng động nhất Việt Nam như Hà Nam, Thanh Hoá, Nam Định...

Theo định hướng quy hoạch, khu vực này sẽ phát triển thành các khu đô thị vệ tinh và khu dân cư hiện đại, góp phần giãn dân từ khu vực nội đô. 

Ngoài ra, khu vực này tập trung nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế quan trọng như KCN Thường Tín, Phúc Xuyên. Đồng thời nằm trong trục hành lang công nghiệp phía Bắc, kết nối với các KCN lớn tại Hưng Yên, Hà Nam. Điều này thu hút nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và các tiện ích khác

Một lợi thế khác, đó là mức giá tại đây vẫn được đánh giá là "mềm" hơn đáng kể so với khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội, tạo ra nhiều dư địa tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, nghịch lý ở đây nằm ở việc nguồn cung, và khối lượng giao dịch khu vực này thấp hơn hẳn các khu vực khác. Trong 9 tháng đầu năm 2024, khu vực phía Nam Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 50 sản phẩm căn hộ mở bán, phản ánh sự hạn chế trong nguồn cung sơ cấp. Đặc biệt, rất ít dự án mới, nhất là các dự án căn hộ cao cấp, đang được triển khai tại khu vực này

Về giao dịch, nhu cầu về căn hộ tại khu vực phía Nam Hà Nội, cả để ở và đầu tư, đang tăng mạnh nhờ vị trí thuận lợi và sự phát triển đồng bộ về hạ tầng. 

Nguồn cung sơ cấp khan hiếm khiến phần lớn giao dịch tại khu vực này tập trung trên thị trường thứ cấp, với các sản phẩm có mức giá hợp lý, gần trung tâm hơn so với khu Đông và khu Tây thành phố. 

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm sơ cấp đạt mức cao, cho thấy sự quan tâm lớn từ thị trường.

“Theo đó, thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội có nhiều tiềm năng, cơ hội phát triển. Với hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đã và đang được đầu tư ngày càng đồng bộ, hiện đại, khu vực phía Nam Hà Nội, nhất là các dự án chất lượng, pháp lý minh bạch sẽ là điểm đến hấp dẫn cho cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư”, ông Đính nói.

Liệu “con ghẻ” có “đổi đời”?

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định: Giá trị bất động sản luôn gắn liền với vị trí, tiện ích và hạ tầng, cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhìn vào các tiêu chí trên thì thấy khu vực phía Nam Hà Nội có khá nhiều lợi thế, cả hiện hữu và tiềm năng.

Thứ nhất là sức hút từ hạ tầng. Cụ thể, về tiện ích, hạ tầng xã hội, khu vực này có hệ thống các bệnh viện lớn như Bạch Mai, Tai Mũi Họng Trung ương, Việt – Pháp, Lão khoa, Bệnh viện Nhiệt đới Trung ương...; các trường đại học như Bách Khoa, Y Hà Nội, Kinh tế, Xây dựng...

Nếu được bổ sung thêm cơ sở giáo dục phổ thông và mầm non sẽ hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội và giải quyết nỗi lo của cư dân, nhất là cư dân trẻ về chỗ học cho trẻ.

Về hạ tầng kỹ thuật, nhất là hạ tầng giao thông, khu vực này đảm bảo kết nối khá thuận tiện với nội đô, các vùng lân cận thông qua tuyến đường Vành đai 3 và đặc biệt là hướng di chuyển về các tỉnh phía Nam thông qua cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ.

Đặc biệt, tiềm năng của khu vực này rất lớn nhờ chủ trương của thành phố và quyết tâm lên quận của huyện Thanh Trì cũng như quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng đã và đang được triển khai gấp rút và động bộ. 

Đáng chú ý là các tuyến đường vành đai 2,5, 3,5 và nhất là Vành đai 4 đang gấp rút thực hiện và hoàn thiện sẽ tạo ra đột phá về hạ tầng giao thông khu vực Nam Hà Nội nói chung và khu vực Linh Đàm nói riêng. 

“Ở đây cũng phải quay trở lại một thực tế, khu vực phía Nam Hà Nội có nhiều lợi thế, nhất là còn quỹ đất rất lớn nhưng thị trường bất động sản thời gian qua kém sôi động, giá vẫn thấp hơn một số khu vực khác, có nguyên nhân từ hạ tầng giao thông, nhất là ùn tắc ở tuyến đường trên cao vành đai 3 và nút Pháp Vân”, ông Doanh nói.

Vì vậy, một khi các tuyến đường kể trên hoàn thành, tạo sự kết nối đồng bộ qua trục xuyên tâm và các đường mạng nhện khác. 

Nhất là khi tuyến vành đai 4, vành đai 2,5, vành đai 3,5 hoàn thành đi vào hoạt động sẽ phân tán luồng phương tiện, giảm tải cho hệ thống giao thông hiện hữu sẽ khắc phục được tình trạng ùn tắc, tạo thông suốt từ Linh Đàm di chuyển về các hướng thì chắc chắn sức hút của thị trường bất động sản ở đây sẽ có sự thay đổi. 

“Với mặt bằng giá khu vực này còn thấp, có thể coi đây là sự lựa chọn tốt cho cả người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư thứ cấp trong thời điểm này”, ông Doanh nhấn mạnh.