Cán cân cung – cầu đang chênh lệch

Theo khảo sát, nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư vẫn đang áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu để thu hút dòng tiền trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản ở mức thấp. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn cho rằng, mức giá chiết khấu hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn bởi giá loại hình chung cư, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp vẫn đang neo ở mức cao so với tình trạng thị trường hiện tại.

Đặc biệt tại các dự án phù hợp nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ và có nhiều tiện ích còn có dấu hiệu tăng giá dù thanh khoản vẫn không có dấu hiệu đi lên.

Trong quý 2/2023, chỉ số giá có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ do tâm lý của người mua ổn định hơn so với thời điểm thị trường đóng băng. Cùng với việc các chính sách kiềm chế lạm phát dần “ngấm” vào thị trường, mặt bằng lãi suất giảm, nguồn cung được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tiếp tục tăng nhẹ.

Còn theo số liệu của Batdongsan.com.vn trong chu kỳ một năm qua, sau khi tăng giá mạnh vào thời điểm vào Quý 4/2022, mặt bằng giá của phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc trung, cao cấp tại TP HCM đều có điều chỉnh giảm.

Đến Quý 1/2023, mặt bằng giá tại hai thành phố lớn này lại không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2022, thậm chí phân khúc bình dân tại TP HCM còn tăng giá đến 13%.

Lý giải về việc chung cư neo giá cao, thậm chí là tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thị trường vẫn chưa có nhiều tín hiệu tích cực, nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung của loại hình này, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp vẫn thấp. Đặc biệt trong bối cảnh tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Vì vậy nhu cầu nâng cấp chất lượng nhà ở là yếu tố tất yếu có thể tác động gây khan hiếm nguồn cung trong các phân khúc chung cư trung và cao cấp. Ngoài ra, những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn sẽ là nguyên nhân chính dẫn tới nguồn cung căn hộ tiếp tục khan hiếm. Việc thiếu nguồn cung sẽ còn kéo dài trong trung hạn, tạo sự chênh lệch đáng kể trong cán cân cung – cầu của thị trường. Từ đó dẫn tới giá của các sản phẩm trong phân khúc này vẫn tiếp tục neo ở giá cao.

Chung cư sẽ có nhiều lợi thế

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối 2023, thị trường bất động sản có thể phục hồi nếu Chính phủ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế.

Bên cạnh đó, các Bộ, ngành, địa phương cũng đang tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ nhằm khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, chủ động, với chính sách điều hành room tín dụng phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong sản xuất, kinh doanh…

Với các tín hiệu tích cực đó, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc chung cư trung, cao cấp nói riêng cũng có nhiều triển vọng cùng với đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Cũng theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có 57,9% nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến mua chung cư trung và cao cấp và 36,8% người có nhu cầu thuê.

Về sản phẩm và khu vực đầu tư có đến 78,9% nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn sản phẩm chung cư trung, cao cấp Việt Nam trong các đại đô thị lớn, có kết nối hoàn chỉnh, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích xã hội, ứng dụng công nghệ thông minh và cách không xa trung tâm.

Tuy nhiên, nhận định giá chung cư trung và cao cấp tăng bền vững cũng chỉ đúng ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt.

Vì vậy đây cũng là một lưu ý cho các chủ đầu tư khi xây dựng căn hộ phân khúc trung và cao cấp. Cần tạo ra được sự văn minh, văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị để cạnh tranh trong giai đoạn mới.