Trong hơn 1 năm qua, do các tác động của đại dịch Covid-19, đã khiến thị trường nhà ở tại Hà Nội gần như dậm chân tại chỗ. Nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ liên tục sụt giảm, đã khiến thị trường tồn dư một lượng lớn hàng hóa.

Cụ thể, theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2021, Hà Nội có thêm 1.600 căn hộ mới mở bán, nâng nguồn cung sơ cấp lên 21.300 căn. Thế nhưng, trong quý chỉ tiêu thụ được 4.800 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 23%. Như vậy, toàn thị trường hiện còn khoảng 16.200 căn đang “ế”.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản (VARs), trong quý II/2021, Hà Nội có 3.726 căn hộ mở bán, nhưng chỉ có 670 giao dịch phát sinh, tỷ lệ giao dịch chỉ đạt 18%. 

Tất cả các phân khúc đều có tỷ lệ tồn kho rất lớn. Cụ thể, căn hộ hạng A tồn tới 90,8% tổng lượng cung, căn hộ trung cấp tồn 79,9% và căn căn hộ bình dân tồn 68,3%.

Mặc dù thị trường căn hộ đang “ế”, thế nhưng, các đơn vị nghiên cứu thị trường tiết lộ, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tăng từ 3% - 10%, tùy từng phân khúc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới nhận định: Sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh Covid-19 kéo dài, nhìn chung thị trường Hà Nội quý II/2021 yếu, ít giao dịch. Các Chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh.

Do lực cầu thấp, nên các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy.

Nhận xét về hiện tượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội, ông Đính cho biết: Từ đầu năm 2020 tới nay, thị trường nhà ở có độ hấp thụ rất thấp, nên dù hạn chế nguồn cung, nhưng tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2020. 

Nếu xét theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, khi nhu cầu giảm, tỷ lệ hấp thụ giảm, điều này sẽ tạo ra áp lực cho giá căn hộ giảm. Thế nhưng, thực tế thị trường đã chứng minh điều ngược lại.

Giải thích rõ hơn về hiện tượng này, ông Đính nói: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. 

“Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác, như chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa”, ông Đính nói.

Bên cạnh đó, giá căn hộ tại Hà Nội có xu hướng tăng cao, giá căn hộ tăng cao còn do thị trường khan hiếm các sản phẩm vừa túi tiền. Đồng thời, do áp lực của khung giá đất mới, giá đền bù tăng cao, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư đều tăng 50% cũng khiến giá tăng hộ tại Hà Nội, dù nhu cầu thấp nhưng giá vẫn tăng.

“Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao”, đại diện VARs nói.

Do đó, ông Đính kiến nghị: Chính phủ nên đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đồng thời, kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản.

“Sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản. Nhằm điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu, để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia”, ông Đính nói.