Vụ cháy rừng gần đây ở khu vực Pacific Palisades, nơi sinh sống của nhiều người nổi tiếng và là một trong những khu vực có giá trị bất động sản cao nhất nước Mỹ, đã gây thiệt hại lên đến 50 tỷ USD, khiến 5 người thiệt mạng và buộc hơn 100.000 người phải sơ tán. Điều đáng chú ý hơn là tác động sâu rộng của thảm họa này đến thị trường nhà ở.

Một trong những yếu tố chính khiến giá nhà tăng cao là sự thay đổi trong chính sách bảo hiểm. Trước đây, California nổi tiếng với chi phí bảo hiểm tương đối thấp, ngay cả ở những khu vực có rủi ro cao như Pacific Palisades. Điều này chủ yếu nhờ vào các quy định nghiêm ngặt nhằm kiểm soát giá và bảo vệ người tiêu dùng.

Tuy nhiên, sự gia tăng tần suất và mức độ nghiêm trọng của các hiện tượng thời tiết cực đoan, bao gồm cháy rừng, đã đẩy các công ty bảo hiểm đến giới hạn. Kể từ năm 2022, 7 trong số 12 công ty bảo hiểm lớn nhất đã tạm dừng hoặc hạn chế cấp hợp đồng mới tại bang này. Kết quả là nhiều chủ nhà phải tìm đến các gói bảo hiểm cơ bản do nhà nước cung cấp nhưng điều này cũng đi kèm với chi phí tăng cao.

Sự thay đổi này có tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khi chi phí bảo hiểm tăng, khả năng chi trả của người mua nhà giảm đi, kéo theo sự sụt giảm giá trị của những ngôi nhà nằm trong khu vực có rủi ro cao.

Ví dụ, giá bán trung bình tại Pacific Palisades đã giảm 16% sau khi một số công ty bảo hiểm lớn rút khỏi thị trường này. Nhưng đây không phải hiện tượng phổ biến trên toàn bang. Ở những khu vực ít bị ảnh hưởng hơn, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, phản ánh sự mất cân bằng nghiêm trọng trong thị trường nhà ở của bang.

Không chỉ có cháy rừng, các hiện tượng thời tiết cực đoan khác như lũ và giông bão cũng làm trầm trọng thêm vấn đề. Tại các bang như Louisiana và Florida, giá bảo hiểm đã tăng gấp đôi sau hàng loạt cơn bão lớn trong các năm gần đây.

Mặc dù California vẫn giữ mức phí bảo hiểm trung bình thấp hơn so với nhiều bang khác, nhưng xu hướng tăng giá là không thể tránh khỏi khi các công ty bảo hiểm điều chỉnh phí để phản ánh đúng mức độ rủi ro.

Giá nhà tăng cao còn bị thúc đẩy bởi sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Với mức giá trung bình tăng khoảng 50% trên toàn quốc, khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng bị thu hẹp. Các khu vực có giá trị cao như Pacific Palisades đặc biệt dễ bị ảnh hưởng bởi biến đổi khí hậu, làm cho chúng trở nên kém hấp dẫn hơn đối với người mua tiềm năng.

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: giá bảo hiểm tăng khiến giá trị nhà giảm, nhưng nhu cầu cao ở các khu vực khác lại đẩy giá lên, làm trầm trọng thêm vấn đề bất bình đẳng.

Ngọc Ánh (theo Reuters, WSJ, FT)