Bán tháo dự án để trả nợ

Dù được khởi công từ năm 2009, nhưng dự án Six Senses Saigon River từng của Ninh Vân Bay sau 13 năm vẫn là một mảnh đất trống. Sau khi bị Ninh Vân Bay bán tháo để trả nợ, dự án này vẫn dậm chân tại chỗ bởi các vấn đề liên quan đến việc giải phóng mặt bằng.

Dự án Khu đô thị sinh thái Six Senses Saigon River tọa lạc tại ấp Bến Cộ, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do Công ty TNHH Hai Dung – thành viên của Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (mã NVT) làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 38 triệu USD.

Ngày 27/10/2017, Ninh Vân Bay (đã ký hợp đồng chuyển nhượng Công ty Hai Dung – công ty sở hữu dự án hơn 55ha Six Senses Saigon River với giá phí chuyển nhượng 200 tỷ đồng. Tính đến thời điểm 31/12/2017, dự án Six Sense Saigon River chính thức biến mất khỏi danh mục dự án đầu tư của Ninh Vân Bay. Tính đến hết quý I/2017, Ninh Vân Bay vẫn lỗ lũy kế 205 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tác 10 ngày, UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Six Senses Saigon River. Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73ha đất ở gồm 11,02ha đất biệt thự thương mại và 2,71ha đất nhà ở xã hội đồng thời giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng xuống còn 4,83ha. Việc điều chỉnh này giúp giá trị của dự án Six Senses Saigon River tăng cao nhiều lần.

Kinh doanh bết bát, lỗ lũy kế hàng trăm tỷ

Ninh Vân Bay tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tuấn Phong được thành lập năm 2006 với số vốn đăng ký ban đầu là 1 tỷ đồng. Đến ngày 25/06/2009, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông, Công ty Tuấn Phong đã quyết định tăng vốn điều lệ lên 21 tỷ đồng và chính thức đổi tên thành Ninh Vân Bay.

Ngày 07/05/2010, cổ phiếu của công ty được niêm yết trên Sàn Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HoSE) với vốn điều lệ là 505 tỷ đồng. Sau đó, ngày 02/08/2010, Công ty tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 605 tỷ đồng và đến năm 2013 Ninh Vân Bay đã tăng vốn điều lệ lên 905 tỷ đồng như hiện nay.

Dù vậy, vốn chủ sở hữu của Ninh Vân Bay hiện chỉ còn gần 550 tỷ đồng do khoản lỗ lũy kế tích tụ nhiều năm ăn mòn đáng kể vốn điều lệ. Ngay trong năm chuyển nhượng Six Senses Saigon River (2017), doanh nghiệp này đã lỗ kỷ lục 456 tỷ đồng trong khi năm trước vừa có lãi trở lại (16 tỷ đồng) sau khi lỗ 126 tỷ vào năm 2015.

Nhìn lại suốt quá trình 10 năm, Ninh Vân Bay hiếm khi nào lãi đến hơn 50 tỷ trong khi mỗi lần lỗ đều lỗ nặng. Đến quý 1/2022, doanh nghiệp này bất ngờ có lãi trở lại tuy nhiên lợi nhuận sau thuế chỉ vỏn vẹn 1 tỷ đồng trong khi cổ đông công ty mẹ chịu lỗ đến gần 6 tỷ đồng. Lỗ lũy kế tính đến 31/3/2022 vượt 710 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía công ty, có được kết quả chuyển lỗ thành lãi như vậy là nhờ Chính phủ đã nỗ lực thực hiện các biện pháp nhằm hồi phục du lịch từ đầu năm 2022. Đơn cử như khôi phục các chuyến bay quốc tế thường lệ,… Nhờ đó mà hoạt động kinh doanh các công ty con của Ninh Vân Bay đã phục hồi trong quý đầu năm.

Cổ phiếu đi "tàu lượn", quỹ ngoại tháo chạy

Kinh doanh bết bát nhưng cổ phiếu NVT vẫn không quên gây chú ý trên thị trường chứng khoán với điệp khúc tăng sốc, giảm sâu cùng mô hình “cây thông” trên đồ thị giá.

Ngay trong tháng 3 vừa qua, cổ phiếu này đã có cú leo dốc với nhiều phiên trần liên tiếp qua đó tăng gấp đôi lên đỉnh 32.400 đồng/cổ phiếu chỉ trong khoảng 3 tuần. Tuy nhiên sau đó, NVT lại nhanh chóng rơi tự do về đúng điểm xuất phát cũng chỉ trong ngần ấy thời gian. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 16.000 đồng/cổ phiếu, “bốc hơi” một nửa thị giá so với đỉnh.

Tình hình kinh doanh không mấy sáng sủa cùng với việc cổ phiếu đi "tàu lượn" khiến nhà đầu tư không khỏi chóng mặt và các quỹ ngoại cũng không đủ kiên nhẫn với NVT.

Vào tháng 2/2021, Quỹ ngoại Belton Investments Limited đã thông báo đăng ký bán toàn bộ hơn 6,4 triệu cổ phiếu NVT (tỷ lệ 7,07%) để thanh toán khoản vay. Giao dịch dự kiến thực hiện từ 5/2 đến 1/3/2021 theo phương thức thỏa thuận và/hoặc khớp lệnh. Thời điểm đó, thị giá NVT chỉ loanh quanh mức 5.500 đồng/cổ phiếu.

Nhìn lại lịch sử giao dịch, Belton Invetsments đã mua hơn 5 triệu cổ phiếu NVT từ tháng 11/2012, nâng lượng sở hữu sau giao dịch lên gần 6,7 triệu cổ phiếu và trở thành cổ đông lớn. Sau đó, một thời gian dài đến nay Belton gần như không giao dịch nhiều, chỉ một vài lần mua – bán cổ phiếu và giảm lượng sở hữu xuống 6,4 triệu cổ phiếu như trước thời điểm thoái vốn.

Cũng trong tháng 2/2021, sau Belton quỹ ngoại Recapital Investments Pte.Ltd đã đưa ra thông báo bán hết toàn bộ hơn 10,74 triệu cổ phiếu NVT (tỷ lệ 11,873%) và không còn là cổ đông lớn. Giao dịch thực hiện ngày 8/2/2021. Trước đó, từ 16/9 đến 15/10/2019, Recapital cũng đã bán bớt 21,72 triệu cổ phiếu theo phương thức đặt lệnh trên sàn chứng khoán để trả nợ.

Nhìn lại lịch sử giao dịch, Ninh Vân Bay đã chào bán riêng lẻ 30 triệu cổ phiếu với giá 7.500 đồng/cổ phiếu cho Recapital Investment vào năm 2013. Mức sở hữu của tổ chức này tại Ninh Vân Bay theo đó được nâng lên hơn 32,4 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ 35,87%. Thương vụ này đã mang về cho Ninh Vân Bay tổng số tiền 225 tỷ đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm Recapital thoái vốn, cổ phiếu NVT chỉ còn giao dịch quanh mức 5.300 đồng/cổ phiếu.