Đất ven đô “sốt” nóng khắp 3 miền

Bất chấp các ảnh hưởng xấu của đại dịch Covid-19, giá đất nền ven đô Hà Nội và TP.HCM đã tăng rất mạnh. Đơn cử, tại Hà Nội, đất nền Hoài Đức, Đan Phượng đã tăng 40% - 50% so với thời điểm cuối năm 2019.

Còn tại TP.HCM, đất nền tại thành phố mới Thủ Đức (dựa trên diện tích quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũ) cũng đã tăng 50% - 60%, thậm chí có khu vực tăng gấp đôi so với năm trước.

Sự tăng giá bất thường của đất nền không chỉ diễn ra tại các đô thị đặc biệt, mà ngay cả các địa phương nhỏ hơn như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Hòa Bình, Vĩnh Phúc;... phân khúc đất nền trong năm 2020 cũng tăng đột biến.

Nhất là khu vực xung quanh Sân bay Quốc tế Long Thành, trong năm 2020, giá đất đã tăng gấp 2, gấp 3 lần so với năm 2019.

Lật tẩy chiêu trò thao túng giá đất của “đàn cò”

Trao đổi với PV báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng: Không loại trừ khả năng, sự tăng giá bất thường tại Hoài Đức (Hà Nội) hay Thủ Đức (TP.HCM) có sự nhúng tay của giới “cò” đất chuyên nghiệp.

Riêng tại Hà Nội, mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Hoàng, một “cò” đất đã “nghỉ hưu” tiết lộ: Trong giới “cò” đất lan truyền rất nhiều bí kíp có khả năng đẩy giá đất nền lên cao và tạo “sóng” trên thị trường. Trong đó, có một bí kíp khá cũ, nhưng cho tới nay vẫn hiệu quả, giới “cò” đất gọi đây là “tuyệt chiêu tạo sóng 6 bước”.

Giải thích rõ hơn về “tuyệt chiêu” tạo sóng 6 bước, Hoàng nói: Mỗi bước đều có sự liên kết, ràng buộc lẫn nhau. Nếu chỉ bỏ qua một bước, rất khó tạo ra “sóng” trên thị trường.

Bước thứ nhất, dựa vào tin đồn, hoặc thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng, giới “cò” đất sẽ liên kết với nhau thành từng nhóm, khoảng 30 - 40 người, thậm chí có trường hợp trên 100 “cò” đất cùng hoạt động.

Bước thứ hai: Mỗi “cò” đất đều có nhiệm vụ riêng. Trong đó, nhóm tiên phong sẽ có nhiệm vụ tung tin đồn trên mạng xã hội hoặc lan truyền thông tin tới các nhóm đầu tư nhỏ lẻ. Những tin đồn này có thể là thật, nhưng cũng có thể là tin đồn giả mạo. Tuy nhiên, hầu hết các tin đồn đều được nói quá lên tới mức siêu tưởng.

“Ví dụ, tại Hòa Lạc, đã từng có những tin đồn về các dự án đô thị tỷ đô sắp xuất hiện. Dựa vào các thông tin không chính xác này, giới “cò” sẽ nhận định giá đất có thể tăng gấp 3, 4 lần chỉ trong 3 - 6 tháng. Nếu là nhà đầu tư có kinh nghiệm, những thông tin cam kết lợi nhuận thế này đều là cạm bẫy rủi ro”, Hoàng nói.

Trong khi đó, nhóm thứ 2 sẽ có nhiệm vụ phát tờ rơi trên đường phố, hoặc dán poster, panel trên cột điện, bảng tin;... để gây sự chú ý tới nhà đầu tư.

Nhóm thứ 3, sẽ có nhiệm vụ tổ chức các một số sự kiện thăm quan dự án hoặc mở ra các chương trình mở bán dự án;... Trong sự kiện này, nhân viên “cò” mồi sẽ tung ra các chương trình khuyến mại giả mạo.

Ví dụ, xuống tiền ngay trong ngày mở bán, nhà đầu tư sẽ được chiết khấu 10% hoa hồng; hoặc mua đất liền tay nhận ngay quà tặng;...

Bước thứ 3: Trong các sự kiện giới thiệu sản phẩm, giới “cò” đất sẽ tự mua - bán với nhau, nhằm tăng tính thanh khoản trên thị trường. Dựa vào đó, nhóm “cò” sẽ tự động đẩy giá đất lên cao.

Trong các “sốt” đất, hầu hết giao dịch đều diễn ra giữa các nhóm “cò” đất với nhau, mua tay trái - bán tay phải nhằm đẩy giá đất. Sau mỗi giao dịch, giá đất sẽ nhích thêm một chút và sau hàng chục lần mua bán qua lại, giá đất sẽ tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 giá gốc.

“Về cơ bản, giao dịch ảo sẽ tạo ra giá ảo, nếu nhà đầu tư không tỉnh táo và kiểm tra biên độ tăng giá trong 1 năm, thì rất dễ sập bẫy”, Hoàng nói.

Bước thứ tư, theo Hoàng, giới “cò” đất sẽ sử dụng chiêu “đẹp trai không bằng chai mặt”. Tức là, mỗi ngày, các nhân viên môi giới (sales) sẽ liên tục gọi điện cho nhóm nhà đầu tư tiềm năng để kêu gọi rót vốn.

Mỗi nhân viên sẽ được trang bị ít nhất 3 chiếc điện thoại để gọi điện luân phiên, để tránh bị phạt theo Nghị định 91.

“Dữ liệu data nhóm nhà đầu tư tiềm năng rất lớn, đa phần được mua lại từ các công ty môi giới, công ty địa ốc. Do đó, khối lượng công việc cho nhóm nhân viên sales qua điện thoại là rất lớn”, Hoàng tiết lộ.

Bước thứ năm, bước quan trọng nhất khi tạo “sóng” bất động sản. Đó chính là dùng lời nói để “mê hoặc” nhà đầu tư rót vốn, ngay tại sự kiện mở bán cac sản phẩm “ảo”.

Theo Hoàng, có 2 bản hợp đồng, là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng giao dịch. Nếu 5 năm trước, các nhóm “cò” đất có ít vốn, thường bẫy nhà đầu tư bằng bản hợp đồng đặt cọc, từ 50 triệu - 100 triệu đồng/sản phẩm.

Trong bản hợp đồng này nêu rõ, nếu nhà đầu tư phá vỡ cam kết sẽ bị mất cọc. Tuy nhiên lại không nêu trường hợp ngược lại, khi phía chủ đầu tư vi phạm cam kết.

Do đó, trong trường hợp nhà đầu tư nhận thấy bất thường về tính pháp lý của dự án, nhiều khả năng không thể rút được cọc và mất trắng khoản tiền đó.

Ở thời điểm hiện tại, khi các nhóm “cò” đất đã có nguồn tài chính mạnh hơn, các bản hợp đồng đặt cọc đã không còn được ưa chuộng. Thay vào đó là hợp đồng giao dịch với giá trị lớn.

Khi “bẫy” được một số nhà đầu tư nhẹ dạ bằng các bản hợp đồng giao dịch, nhóm “cò” đất sẽ tung chiêu cuối cùng là rút lui và không để lại dấu vết.

Khi “sóng” đi qua, giá đất sẽ trở lại giá trị thật của nó, không còn xung lực “thổi giá” từ nhóm đầu nậu nữa.

“Ngay trong năm 2020, nhóm “cò” đất tạo “sóng” tại Đồng Trúc (Thạch Thất) chính là sử dụng chiêu thức này. Thực tế, sau khi cơn sốt đi qua, giá đất Đồng Trúc xuống giá không phanh, các lô đất 25 - 27 triệu đồng/m2, nay chỉ còn 4 triệu - 5 triệu đồng/m2. Những nhà đầu tư lỡ rót vốn vào đây, gần như bị lỗ nặng”, Hoàng bày tỏ.

Để hạn chế tình trạng “cò” đất làm loạn giá ven đô, Hiệp hội VARs đã có kiến nghị, gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét quy định bắt buộc phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp, đó là các sàn giao dịch.

Để niêm yết trên các sàn giao dịch bất động sản, người bán buộc phải công khai minh bạch mọi thông tin, pháp lý, quy hoạch về mảnh đất đang có dự định bán.  Khi đó, người mua sẽ nắm bắt được thông tin chính xác, tránh được “bẫy” giá của giới “cò” đất.

Lâm Vũ