Sẽ có phân khúc bất động sản giảm giá trong dịp cuối năm

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc chậm lại, nguồn cung hạn chế, dòng tiền mất cân đối. Đến cả một số quận, huyện Hà Nội như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, huyện Hoài Đức… từng nhan nhản sàn giao dịch tự phát nhưng đến nay cũng đã “cửa đóng then cài”. Nguyên nhân được cho là do thị trường bất động sản đang chịu nhiều thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, vốn tín dụng thắt chặt, pháp lý phức tạp, tâm lý doanh nghiệp e ngại…

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, từ nay đến cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều nếu xung đột giữa Nga và Ukraine vẫn diễn ra. Bởi giá xăng, dầu sẽ tăng cao và không có nhiều thay đổi. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường hạn chế sẽ làm tăng giá bất động sản từ 20 - 30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ những yếu tố khác như giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, lạm phát...

Chuyên gia này phân tích, giá nhà đất tăng trong thời gian qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa, giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước là tăng một lúc từ 10 - 15% mà sẽ tăng vài phần trăm hàng tháng. “Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không nhiều thay đổi so với những quý đầu năm khi nguồn cung hạn chế và ngân hàng vẫn thắt chặt tín dụng”, đại diện Savills dự đoán.

Ở một góc nhìn tích cực hơn, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá, thời gian tới sẽ có nhiều yếu tố vĩ mô thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó, Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội sẽ được đẩy nhanh, tạo cơ hội cho bất động sản và xây dựng.

Ngoài ra, còn có các yếu tố cơ hội khác như: Quy hoạch được quan tâm, các dự án đầu tư hạ tầng là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy mạnh; chiến lược Phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 - 2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản vẫn đang điều chỉnh và sàng lọc. Trong đó sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV/2022. Bên cạnh đó, thị trường vẫn có tâm lý chờ đợi, vì vậy dòng tiền sẽ dịch chuyển kênh đầu tư.

Dự đoán về giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, có thể khai thác thì vẫn giữ giá vì nguồn cung tại các đô thị lớn đang giảm dần, cộng với tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền đã khiến phân khúc này chuyển động nhưng với biên độ giá và lượng giao dịch ít hơn. Bằng chứng là giai đoạn vừa qua, giá đất nền và chung cư trong trung tâm Hà Nội, TP. HCM giữ mức tăng ổn định, không có tình trạng xả hàng, cắt lỗ. 

Cụ thể, theo ông Đinh Hoàng Thắng - Quản lý cấp cao Batdongsan.com, giá bán sơ cấp rất khó giảm vì nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, đặc biệt là tại trung tâm các thành phố lớn. Nhưng trên thị trường thứ cấp, giá bán có thể giảm được ở một số phân khúc.

Theo dự đoán của ông Thắng, tại những khu vực từng xuất hiện các cơn sốt đất, giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không xứng với tiềm năng thì trong thời gian tới sẽ có hiện tượng giảm giá. “Thực tế, hiện tượng này đã diễn ra được một thời gian ngắn, một số nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo, cắt lỗ. Tuy nhiên, giá chỉ giảm cục bộ tại một số khu vực tăng trưởng nóng nhưng không có động lực phát triển còn những thị trường tăng trưởng với giá trị thực thì sẽ không giảm”, ông Thắng cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, trong 6 tháng cuối năm 2022, một số thị trường sẽ có thanh khoản giảm, nhất là giảm mạnh tại những khu vực bất động sản chưa tạo ra được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay những bất động sản có giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản này đã nhen nhóm từ quý I/2022 nhưng tới nay mới thực sự bắt đầu.

Theo ông Hiển, tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Nhiều cuộc mua bán, sáp nhập bất động sản sẽ xảy ra

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh OneHousing nhận định, tác động việc siết chặt room tín dụng, cộng hưởng các yếu tố như điều chỉnh vấn đề về hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, điều kiện phát triển trái phiếu, các kênh huy động vốn đã tác động mạnh và sàng lọc chủ đầu tư.

Trong 2 năm ảnh hưởng bởi COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn, dã có doanh nghiệp phải phải ra đi. Thời gian tới, tác động khó khăn đến thị trường có thể sẽ tăng khi hàng lang pháp lý cho dòng bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó khăn. Sự thay đổi về luật, quy định niên hạn chung cư, đánh thuế hay các yếu tố liên quan phân lô bán nền cũng ảnh hưởng đến thị trường.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất và lộ trình năm 2025 đưa bản đồ giá đất trên cả nước được dự báo sẽ làm hạn chế khiếu kiện, không thất thu tiền sử dụng đất. Song quy định này đẩy giá căn hộ và giá bất động sản sẽ bị đẩy lên.

Ông Trung dự báo, từ giờ đến cuối năm sau, hoạt động M&A sẽ diễn ra rất nhiều. Bởi thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính tốt. Có chủ đầu có quỹ đất nhưng đến lúc triển khai dự án lại không còn tài chính, buộc phải bán dự án. Trải qua giai đoạn ảnh hưởng bởi COVID-19, nhiều doanh nghiệp đã khó cầm cự. Nên thời gian tới, việc mua bán, sáp nhập dự án bùng nổ. Đồng thời việc phê duyệt dự án mới sẽ là cả vấn đề, đặc biệt là TP. HCM.

Vị này cho rằng, thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ khởi động mạnh mẽ. Giá căn hộ sẽ tăng còn giá nhà ở thấp tầng sẽ chững do đã tăng quá mạnh. Tâm lý khách hàng lo ngại mua đất nền thời điểm này vẫn đang đu đỉnh. Bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ tiếp tục mắc kẹt. Còn giá căn hộ sẽ bị đẩy lên cao.

Trong khi đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, nhà đầu tư đã từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng việc nới room tín dụng không giải quyết được vấn đề về vốn của thị trường. Các doanh nghiệp cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đưa ra góc nhìn lạc quan hơn với thị trường địa ốc. Ông kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn. Dự báo cuối năm sang năm 2023, vị chuyên gia này nhận định thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi.

Trung Hiếu