Nguồn cung nhà ở thiếu trầm trọng

Kể từ năm 2018 tới nay, sự vào cuộc mạnh tay của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản, tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.000 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm.

Tương tự, tại TP.HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.850 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại TP.HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm.

Năm 2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, khiến nhiều dự án phải tạm dừng thi công đã khiến nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM chạm “đáy”.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, cả nước có khoảng 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và đưa ra thị trường khoảng 24.000 sản phẩm căn hộ. Tổng nguồn cung căn hộ của cả nước trong năm 2021 chỉ nhỉnh hơn một chút, so với nguồn cung căn hộ của riêng TP.HCM trong năm 2020.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021.

Theo Bộ Xây dựng, do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nên nhà ở, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng giá phi mã, tăng bình quân 5% - 10%/năm.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, đã khiến giá nhà ở không ngừng tăng cao.

Đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Tại Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án rất cao, lên đến 200 triệu đồng/m² thậm chí hơn. Giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị đều ở mức trên 100 triệu đồng/m².

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung, khiến giá nhà ở tại các đô thị lớn không ngừng leo thang, đơn cử như thủ tục phê duyệt kéo dài, khung pháp lý cho thị trường bất động sản chưa hoàn thiện, Luật Đất đai chồng chéo với nhiều Luật, Nghị định khác, khiến cho các địa phương “ngại” phê duyệt dự án.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Mặc dù nhiều năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp để tăng nguồn cung, để hạ nhiệt giá nhà, thế nhưng, dường như các giải pháp này vẫn chưa phát huy được hết tác dụng và đang tỏ ra bất lực, khi tình hình thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Từ lâu, Việt Nam đã xác định được nguyên nhân vì sao các thành phố lớn khan hiếm nhà ở, khiến giá nhà tăng lũy tiến theo từng năm.

Dù đã xác định được nguyên nhân, thế nhưng vẫn chưa giải quyết được, thậm chí còn khiến tình trạng khan hiếm càng trở nên trầm trọng hơn, trách nhiệm thuộc về tất cả các cấp, từ Trung ương, tới các địa phương, cho tới các Bộ phụ trách, như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thậm chí, người dân cũng phải có trách nhiệm trong việc này.

“Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị tắc đã được xác định là do cơ chế chồng chéo của hệ thống pháp luật, luật chồng luật, nghị định chồng thông tư. Nhưng để sửa được luật, thì cần có người soạn thảo, ở đây trách nhiệm thuộc về Chính phủ và các Bộ liên quan, sau đó sẽ trình ra Quốc hội phê duyệt, rồi lấy ý kiến toàn dân đóng góp, như vậy mới gỡ được nút thắt về pháp luật”, GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

GS.TS Đặng Hùng Võ thẳng thắn bày tỏ quan điểm, trên thực tế, dường như các cấp lãnh đạo đang không có thời gian để nghiên cứu tháo gỡ cơ chế luật pháp cho tử tế.

“Mặc dù thế giới đã có rất nhiều mô hình hạ giá nhà ở, nhưng chúng ta không chịu học tập kinh nghiệm nước ngoài, cũng không chịu tổng kết thực tế trong nước. Cho nên mới sinh ra hiện tượng, Luật vừa ban hành xong đã lỗi thời, vừa sửa xong lại phát sinh bất cập chỗ khác”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Đơn cử như Luật Đất đai, trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã yêu cầu, muộn nhất tới năm 2023 sẽ phải hoàn thành sửa đổi luật này. Thế nhưng, đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường tạm “chống cháy” bằng cách đưa ra một số Nghị định để sửa Luật Đất đai. Về ngắn hạn, việc “chống cháy” này có thể cởi được một số nút thắt, thế nhưng không thể tháo được toàn bộ bất cập đã tồn tại.

“Chuyện Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra dự thảo Nghị định mới là vớ vẩn, chẳng có nước nào làm thế cả và làm thế để làm gì, trong khi bắt buộc phải sửa Luật Đất đai. Điều này cho thấy, hệ thống cán bộ phụ trách chưa coi trọng việc sửa Luật”, ông Võ nói.

Do đó, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, muốn hạ giá nhà ở tại Việt Nam, thì phải sửa được Luật Đất đai, và một số luật khác đang có sự chồng chéo. Nhưng muốn sửa được luật, trước mắt, cán bộ nghiên cứu phải nghiên cứu thật kỹ các nút thắt đang tồn tại, và đưa ra phương án giải quyết.

Đồng tình với nhận định này, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Trách nhiệm khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm, giá nhà tăng phi mã là lỗi của cả hệ thống.

Đặc biệt, ông Đính nhấn mạnh tới vấn đề trình độ, năng lực nhận thức của các địa phương còn khác nhau. Có địa phương hiểu rõ luật pháp, cơ chế, họ phê duyệt dự án mới rất nhanh, thế nhưng cũng có địa phương lúng túng, có tâm lý sợ sai nên hạn chế phê duyệt các dự án mới.

“Riêng vấn đề xin thủ tục đầu tư, có địa phương làm kiểu này, cũng có địa phương làm ngược lại, mặc dù đã có thông tư hướng dẫn chung, nhưng chả có địa phương nào làm giống địa phương nào. Trong bối cảnh hiện nay, khi cơ chế luật pháp của chúng ta còn nhiều lỗ hổng, nhiều chồng chéo, nên các địa phương mới có tâm lý sợ sai, rụt rè trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó dẫn đến việc thiếu nhà ở trầm trọng”, ông Đính cho biết.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở, hạ giá nhà ở các thành phố lớn, chỉ còn cách chờ đợi sửa đổi các Luật liên quan, như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Trong đó, Luật Đất đai là quan trọng nhất.

“Thông qua Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã cho thấy quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc sửa Luật Đất đai. Tôi cho rằng, việc này cần phải làm nhanh, để khai thông nguồn cung cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Việt Vũ