Sàng lọc kĩ nhà đầu tư tham gia đấu giá

Theo kế hoạch năm 2024, TP HCM dự kiến đấu giá 4 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Trong đó, có ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7, được quy hoạch phát triển khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và dự kiến đấu giá từ tháng 7 đến tháng 11/2024.

Tiếp đó vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến đấu giá 7 lô đất ở Khu chức năng 1 và 3, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là các lô đa chức năng gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... 

Trước đó vào năm 2021, các doanh nghiệp thắng đấu giá các lô đất "vàng" tại Thủ Thiêm ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Theo chuyên gia của Savills, vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó khi giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Do đó trong lần đấu giá tới, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của Savills, để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, một số đề xuất sau đây có thể được cân nhắc. Đầu tiên đó là sàng lọc nhà đầu tư thông qua các quy định của pháp luật như Nghị định 10/2023-NĐ-CP, Luật Đất Đai 2024... và cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Trong đó có các yếu tố cần quan tâm gồm: Kinh nghiệm nhà đầu tư, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Sau khi sàng lọc nhà đầu tư đó là việc hoàn thiện quy trình đấu giá. Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và/hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển”, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết thêm.

Đề xuất phương án đấu giá hợp lý thực tế

Còn về hình thức đấu giá, theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, hiện nay theo Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).

Trong đó, việc đấu giá trực tiếp có hạn chế khi dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc. Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp, vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp. Đồng thời phương pháp này có tính bảo mật cao và công bằng và ngăn chặn thông đồng.

Với khoản cọc trước, theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dujgn từ 20 tháng 5 năm 2023.

“Tuy nhiên Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu Giá Tài Sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Đỗ Thị Thu Giang nói.