Trong một báo cáo hồi tháng 4 năm nay, Fiin Group đã đưa ra con số quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản là 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. 

Số liệu của Fiin Group cũng chỉ ra 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024). Đây là một con số rất lớn và đang tạo ra áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản.

Nhận định về phương án giải quyết số dư nợ trái phiếu cần đáo hạn, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết: Có 2 phương án xử lý.

Thứ nhất, doanh nghiệp mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hóa, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

“Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu”, ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group cho rằng: Về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. 

Theo ông Thuân, chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần. 

Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. 

Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

“Trong quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho cơ quan quản lý, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”, ông Thuân nói.

Cũng theo lãnh đạo của Fiin Group: Nếu xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6 - 7%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 - 3% cũng là mức bình thường. 

“Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu từ 15.000 - 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế”, ông Thuân nói.