Tranh cãi về quy định kinh doanh bất động sản phải qua sàn môi giới

Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 có quy định, các giao dịch bất động sản phải thông qua các sàn giao dịch môi giới bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đang vấp phải phản ứng trái chiều từ các doanh nghiệp và giới chuyên gia.

Các ý kiến đồng tình cho rằng, quy định này sẽ giúp cho thị trường trở nên minh bạch và rõ ràng hơn. Bởi lẽ, khi đưa các sản phẩm lên các sàn giao dịch, các sàn này phải có trách nhiệm thẩm định và kiểm tra dự án, tránh trường hợp các dự án không đủ pháp lý, các dự án “ma”, ảnh hưởng xấu tới thị trường.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM lại kịch liệt phản đối quy định này. Ông Châu cho rằng, nếu quy định này được thông qua, phải chăng các sàn giao dịch, các công ty môi giới muốn “tay không bắt giặc”?

Ông Châu phân tích: Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý. Bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

Theo ông Châu, quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” sẽ tạo “đặc quyền” cho các sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, quy định này còn không hợp lý ở chỗ, các sàn giao dịch được “đặc lợi” khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng.

Thậm chí, có không ít trường hợp “phí môi giới” này cao hơn rất nhiều, có thể đến 7-8% hoặc cao hơn, tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, quy định này còn có thể giúp các sàn giao dịch chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Các sàn giao dịch có quá nhiều đặc quyền nếu quy định này được thông qua

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, thực tế trước đó đã có quy định, nhưng đã bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 

Vì vậy, khi đưa quy định này trở lại vào dự thảo Luật Đất đai, nếu được thông qua sẽ lại là một bước đi lùi của thị trường bất động sản.

Trích dẫn kinh nghiệm từ nước ngoài, ông Châu cho biết: Hiện nay, nhiều nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Tại các quốc gia phát triển, các giao dịch thường thông qua văn phòng môi giới, tuy nhiên dựa trên nguyên tắc tự nguyện của người dân, không bị ép buộc bởi quy định của pháp luật.

Để làm được điều này, người làm trong các văn phòng môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Đơn cử như tại Mỹ, 99% giao dịch nhà đất được giao dịch kiểu này.

Trong khi đó, tại Việt Nam, hiện có khoảng 300.000 cá nhân làm môi giới bất động sản, nhưng chỉ có 1/10 trong số này có chứng chỉ hành nghề và được đào tạo, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch chính danh. Còn lại, đa phần là môi giới tự do kiểu “cò đất, cò nhà.

“Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường”, ông Châu cho biết.

Theo Chủ tịch HoREA: Hiện nay, sau 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định này sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và đặc quyền, đặc lợi cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản. Đó là vai trò cầu nối kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

Nếu quy định này được thông qua, sàn giao dịch từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.