Làn sóng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, với kỳ vọng về sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc, giúp nhiều mã nhóm này tăng đột biến. Cổ phiếu LHG của Công ty cổ phần Long Hậu cũng không phải là ngoại lệ.

So với một năm trước, mã này đã tăng hơn gấp đôi, lên xấp xỉ 40.000 đồng - mức cao nhất kể từ khi Long Hậu lên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, xung lực tăng dường như đang mất dần trong giai đoạn gần đây, khi những khó khăn trong hoạt động kinh doanh của Long Hậu bộc lộ.

Trong bối cảnh thị trường chung đang hướng tới vùng đỉnh mới, cổ phiếu LHG của Công ty cổ phần Long Hậu lại cho thấy dấu hiệu "hụt hơi".

"Khoản nợ" hơn 200 tỷ đồng với IPC chưa có hồi kết

Từ cuối năm 2020, báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán về Long Hậu đưa ra cùng một kết luận là "mâu thuẫn với công ty Tân Thuận IPC" có thể ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Khu dân cư Long Hậu rộng 37 ha, do Long Hậu làm chủ đầu tư. Tại dự án này, năm 2002, UBND tỉnh Long An chấp thuận cho cho IPC làm chủ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kĩ thuật có quy mô 20 ha.

Đến tháng 10/2006, IPC kí hợp đồng hợp tác đầu tư với CTCP Đầu tư Xây dựng Giao thông Hồng Lĩnh. Trong đó, IPC ứng trước chi phí và chịu mọi trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư cho các hộ dân và được mua 259 nền để bố trí tái định cư cho các hộ dân. Còn Công ty Hồng Lĩnh hoàn trả toàn bộ chi phí hơn 130 tỷ đồng mà IPC ứng trước.

Tuy nhiên, Thanh tra TP. HCM đã kết luận việc hợp tác nói trên trái quy định pháp luật, không xác định cụ thể giá trị, tỷ lệ góp vốn của mỗi bên và phân chia sản phẩm. Trong đó bao gồm trách nhiệm của IPC trong quản lý tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng 280 nền nhà ở tái định cư tại Khu dân cư Long Hậu giai đoạn 2006 - 2011 nhưng chưa ghi nhận doanh thu và kê khai nghĩa vụ với Ngân sách Nhà nước, chậm ký hợp đồng chuyển nhượng và chậm thanh toán nhiều năm...

Thuyết minh Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2020 của LHG cho biết, sau khi nhận văn bản từ phía IPC trong năm 2007, LHG đã hoàn trả số tiền là 58 tỷ đồng là khoản chi phí IPC đã chi để phát triển dự án trên ngay trong năm. Đến ngày 19/4/2018, hai bên tiếp tục ký kết thỏa thuận nguyên tắc về việc hoàn trả chi phí bố trí tái định cư cho dự án Khu công nghiệp Long Hậu 1 với IPC. Trong đó, LHG sẽ trả cho IPC giá trị của phần diện tích nền tái định cư đã bố trí cho người dân bị giải tỏa theo giá hợp lý được hai bên thỏa thuận, chi phí sử dụng vốn cùng 10% lợi nhuận định mức.

Tới ngày 23/8/2018, LHG nhận văn bản từ IPC thông báo số tiền tạm tính mà LHG phải thanh toán lên tới 328,7 tỷ đồng. Nếu trừ đi khoản tạm ứng tổng cộng 123 tỷ đồng cho IPC (58 tỷ vào năm 2007 và 65 tỷ vào năm 2018), khoản tiền phải thanh toán sẽ còn hơn 200 tỷ đồng. Nếu thực hiện, con số này còn cao hơn cả lợi nhuận của Long Hậu trong cả năm 2020.

Cuối năm 2020, Hội đồng quản trị Long Hậu triệu tập phiên họp bất thường để xin ý kiến cổ đông về việc thu xếp dòng tiền chi trả cho IPC. Tuy nhiên, các cổ đông (không tính cổ đông IPC có quyền lợi liên quan) đã phủ quyết đề xuất này vì ảnh hưởng quá lớn tới dòng tiền của công ty và chưa xác định được tính hợp lý của khoản thanh toán.

Trong báo cáo cuối năm 2020, Công ty chứng khoán Phú Hưng (PHS) ước tính mức giá hợp lý với cổ phiếu LHG chỉ khoảng 30.000 đồng, tức là thấp hơn 25% do với thị giá cổ phiếu hiện tại. Lý do chủ yếu là phần nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán với IPC.

"Nếu công ty phải thống nhất với số tiền trên sẽ gây thiệt hại lớn cho LHG, chi phí của LHG có thể tăng thêm 206 tỷ đồng và làm giảm mạnh lợi nhuận sau thuế của LHG", báo cáo PHS viết.

Kinh doanh trồi sụt

Năm 2021, Long Hậu lên kế hoạch kinh doanh đi lùi với chỉ tiêu tổng doanh thu gần 866 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế dự kiến 143,3 tỷ đồng, tương ứng tăng 25,7% và giảm 27,8% so với thực hiện trong năm 2020.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I, Long Hậu ghi nhận doanh thu thuần giảm 47% so với cùng kỳ, còn hơn 110 tỷ đồng. Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế của Long Hậu giảm gần một nửa so với quý I/2020, xuống gần 32,7 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía công ty, doanh thu từ thuê nhà xưởng, khu lưu trú, trung tâm thương mại tăng nhưng không thể bù đắp được mức giảm của doanh thu cho thuê lại đất khu công nghiệp (KCN) là nguyên nhân chính khiến doanh thu sụt giảm.

Một vấn đề khác với Long Hậu là tiến độ thực hiện khu công nghiệp Long Hậu 3 - được xem như "nồi cơm" chính của doanh nghiệp này trong những năm tới.

Các dự án của khu công nghiệp Long Hậu 1 và Long Hậu 2 đã có tỷ lệ lấp đầy 100% trong năm 2019. Vì vậy Long Hậu đẩy mạnh phát triển dự án KCN Long Hậu 3 có tổng diện tích 981 ha, bao gồm nhiều hạng mục như khu lưu trú, khu đô thị, trung tâm thương mại, chung cư, nhà ở, văn phòng.

Giai đoạn 1 sẽ triển khai trên 123 ha, diện tích đất thương mại là 90 ha, trong đó đất công nghiệp cho thuê 88,33 ha, đất dịch vụ cho thuê 2,49 ha. Cuối tháng 9/2020, Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có tỷ lệ lấp đầy 12%. Ngoài ra Long Hậu có kế hoạch phát triển dự án Khu công nghiệp Long Hậu 3 - giai đoạn 2 với tổng diện tích 100 ha.

Báo cáo của Công ty chứng khoán Yuanta cũng đánh giá, động lực tăng trưởng chính trong 2021 của LHG sẽ tiếp tục là KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 với tổng diện tích thương mại là 90ha.

Nhóm phân tích kỳ vọng khả năng cho thuê phần còn lại của giai đoạn 1 vì tỷ lệ lấp đầy các KCN ở Long An hiện ở mức cao gần 90%. Tuy nhiên, Yuanta cũng cảnh báo, việc bồi thường giải phóng mặt bằng Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có thể kéo dài hơn dự kiến do giá đền bù đất Long An cũng tăng cao hơn.