Lãi suất neo ở mức cao, nhà đầu tư buộc phải “nhả hàng”, thanh lý căn hộ

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý I/2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục sụt giảm mạnh. Cụ thể, tại TP.HCM, tổng cung căn hộ trong quý đạt hơn 1.600 căn, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tại Hà Nội, tổng cung căn hộ trong quý đạt hơn 2.000 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng thị trường Hà Nội, do nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đã khiến giá bán của phân khúc này tiếp tục tăng. Trong giai đoạn 2018 - 2022, giá căn hộ mới mở bán tăng bình quân 13%/năm. Như vậy, trong 4 năm, giá căn hộ tăng bình quân tăng 52%.

Trái ngược với thị trường sơ cấp thiếu hụt nguồn cung, giá bán ngày càng tăng, thì tại thị trường thứ cấp (thị trường mua đi - bán lại), căn hộ đã qua ít nhất 1 đời chủ đang có giá hấp dẫn, thấp hơn 48% so với căn hộ mới cùng một dự án. Điều này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn. 

Bà Nguyễn Hồng Dung, Quản lý Cấp cao dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM cho biết: Nguồn cung thứ cấp trên thị trường cũng có xu hướng tăng nhẹ do một nhóm nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng. 

“Nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất ngân hàng tăng vọt, buộc họ phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư của mình. Điều này đã giúp nguồn cung căn hộ thứ cấp tại các thành phố lớn tăng nhẹ trong thời gian gần đây”, bà Dung nói.

Giá căn hộ thứ cấp liệu có tăng

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. 

“Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội”, chuyên gia của Savills nhấn mạnh.

Chuyên gia của Savills cho rằng, hiện đang có “sóng”  tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Duy nhất, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm.

Ông Troy Griffiths cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, chúng ta thấy khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.

Tuy nhiên, theo đánh giá của chuyên gia Savills ở khía cạnh khác, thị trường thứ cấp cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới.

“Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14-15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước COVID-19 khoảng 10-12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản”, vị chuyên gia phân tích. 

Ông Troy dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn. 

Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và Hạng A sẽ có 6% thị phần.

Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.