Giá vẫn tăng ngay cả khi thị trường chững lại

Gia đình chị Kim Ngân gồm 4 thành viên đang phải thuê căn hộ chung cư tại Hưng Yên. Sau 12 năm sống và làm việc ở Hà Nội, vợ chồng chị tích cóp được 2 tỷ đồng muốn mua một căn chung cư để “an cư lạc nghiệp”.

Tuy nhiên, cả tháng nay, vợ chồng anh chị đi tìm nhà để mua nhưng đều quay về “tay không” khi không tìm được căn hộ nào hợp lý với khoản tài chính đó. Những căn chung cư nội đô đã ở được vài năm hiện nay giá đã tăng 20-30% so với thời điểm năm 2021. Còn ở những dự án chung cư đang bàn giao cho cư dân về ở, mức giá không hề dễ chịu chút nào vì diện tích lớn giá hợp lý, diện tích nhỏ hơn thì giá lại cao… với khoản tài chính 2 tỷ đồng vẫn không đáp ứng được.

Tìm về đất thổ cư ven đô tại các xã Đức Thượng, Kim Chung (Hoài Đức) cũng đều ở mức 55-60 triệu đồng/m2, có nơi còn lên 80-90 triệu đồng/m2 đất trục chính của xã.

Theo đánh giá, hiện nay, giá bất động sản liên tục tăng cao, ngay cả trong lúc thị trường đang chững lại. Theo đó, chuyên gia cho rằng, thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm cũng nhận định, thị trường chững lại vào những tháng cuối quý II. Thế nhưng giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là đất nền tại các khu vực sắp lên quận (Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm), hay khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng tới 30%.

Trong khi đó, thống kê Savills Việt Nam cho thấy, đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý I/2019, trong đó phân khúc Hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua.

Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ quý III/2021 dù nguồn cung chưa có cải thiện.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt, được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Chủ đầu tư các dự án cũng đang chú trọng hơn về chất lượng. Do đó, các sản phẩm mới "ra lò" sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống.

Nhu cầu ở cao nhưng thu nhập của người dân không theo kịp

Cũng theo bà Hằng, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình trung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.

Trong khi đó, so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I/2022 với cùng kỳ của năm 2021, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, cho biết, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.

Theo ông Thêm, hầu hết các giao dịch phục vụ nhu cầu để ở. Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường.

Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường.

Tuy nhiên, ông Thêm khuyến cáo, khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

Bởi theo ông Thêm, thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Ngay cả những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ. Giá bán ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.

Theo các chuyên gia kinh tế, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức 57 năm.

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu mua nhà tăng là các yếu tố khiến giá phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng.

Kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là nhà môi giới cho thấy có tới 90% nhà môi giới nhận định giá căn hộ sẽ tăng trong 6 tháng cuối năm 2022.

VARS dự báo, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021 và đầu nay, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm nay.

Trung Hiếu