Thị trường tỉnh bị ảnh hưởng bởi "sóng tăng"

Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân của TP HCM đang ở mức dưới 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên nguồn cung của phân khúc này đang ở "đáy" của thị trường trong 3 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng/căn chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024. Đây là hệ quả của việc mặt bằng giá căn hộ biến động tăng suốt thời gian dài.

Với tốc độ tăng giá căn hộ tại TP HCM, nhiều người mua nhà đã phải tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ, vừa túi tiền tại các thị trường tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai hay Bình Dương. Sự chuyển dịch này đã khiến giá bán của một số thị trường tỉnh cũng có nhiều biến động tăng, đặc biệt là với Bình Dương, khu vực đang phát triển mạnh mẽ nhờ thế mạnh hút vốn FDI, khiến lực cầu nhà ở cũng ngày một tăng.

Ghi nhận thực tế cho thấy, cùng với sự ảnh hưởng từ lực cầu của TP HCM, các dự án mới tại Bình Dương trong 2 năm qua hầu hết đều tập trung ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Các sản phẩm có giá quanh 1 tỷ đồng, đặc trưng của thị trường tỉnh quanh TP HCM gần như biến mất trên thì trường.

Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn ghi nhận trong nửa đầu năm 2024 cho thấy, giá căn hộ Bình Dương đang ở mức trung bình từ 35-40 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng đẩy căn hộ 2 phòng ngủ, rộng khoảng 60m2 lên mức giá từ 2 tỷ đồng. Giá bán này đã ảnh hưởng nhiều đến thanh khoản của thị trường, khi người mua nhà tại đây đang mong muốn một mức giá vừa túi tiền hơn. Đặc biệt là khi lực cầu của thị trường này có một phần không nhỏ là lực lượng công nhân, lao động có thu nhập thấp.

Tình trạng lệch pha cung - cầu này khiến Bình Dương thiếu nguồn cung căn hộ phục vụ nhu cầu thực, trong khi lại dư thừa căn hộ giá cao. Thanh khoản kém, khiến nguồn cung ế cục bộ tại một số dự án, nhưng lại thiếu ở phân khúc giá rẻ. Trước thực trạng này, nhiều chủ đầu tư đã phải tìm cách tìm kiếm giải pháp, đó là việc tập trung vào nhu cầu thực của thị trường khi đưa ra các sản phẩm hợp lý hơn, hoặc điều chỉnh mức giá được đưa ra để thăm dò thị trường.

Nhiều dự án giá rẻ "giải khát" nguồn cung

Do đó từ đầu năm 2024, nhiều dự án mới đã được giới thiệu ra mắt trên thị trường để bổ sung nguồn cung cho nhà ở vừa túi tiền, với mức giá quanh 30 triệu đồng/m2. Với mức giá này, sẽ có nhiều sản phẩm được bán ra với mức dưới 2 tỷ đồng, thậm chí chỉ nhỉnh hơn 1 tỷ đồng/căn với loại diện tích nhỏ.

Cụ thể, một số dự án nằm tại địa bàn TP Dĩ An đang có giá bán từ 1,2 - 1,7 đồng/căn có thể kể đến như TT Avio Dĩ An hiện dự án đã động thổ khởi công xây dựng và dự kiến ra mắt vào quý IV/2024; Phú Đông SkyOne vừa được điều chỉnh về giá trung bình từ 31 triệu đồng/m2 để các sản phẩm nằm trong mức 1,4 - 1,6 tỷ đồng/căn.

Còn tại TP Thuận An, dự án A&T Sky Garden cũng chuẩn bị mở bán đợt mới trong tháng 9 với giá từ 32 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng giúp người mua tiếp cận với những căn hộ nhỏ với mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng. Được biết trong đợt mở bán trước, một số ít căn hộ tại đây được chào bán với giá chỉ từ 29 triệu đồng/m2.

Cũng tại địa bàn này, dự án Ben Hill  cũng đang có kế hoạch mở bán vào cuối năm nay với giá dự kiến từ 30 triệu đồng/m2. Như vậy các căn hộ diện tích nhỏ trong dự án này sẽ có giá chỉ từ 1,3 tỷ đồng/căn. Tương tự, dự án The Emerald 68 cũng đang giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 1,68 tỷ đồng/căn nhưng nguồn cung không nhiều, do định vị của dự án này ở phân khúc cao cấp.

Ngoài ra, thị trường Bình Dương còn đang ghi nhận nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp, giúp đa dạng hóa giỏ hàng và mang tới cho người mua thêm nhiều lựa chọn. Mức giá được bán ra giao động từ 35 - 48 triệu đồng/m2, tập trung tại các địa bàn "nóng" của Bình Dương như Tân Vạn, Dĩ An, Thuận An,...

Trước sự xuất hiện của hàng loạt các dự án bình dân, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Vấn đề lệch pha cung – cầu đã buộc các chủ đầu tư có dự án bán cuối năm phải tính toán lại mặt bằng giá cho phù hợp với sức mua chung, trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi như kỳ vọng".