Thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu chững lại khi các vụ đại án liên quan tới những tên tuổi lớn trong ngành như FLC, Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát liên tục bị cơ quan chức năng gọi tên. Giá bất động sản tại nhiều nơi không còn tăng nóng, thậm chí có xu hướng giảm. Điều này đã gây ảnh hưởng không nhỏ tới những đơn vị đang vay nợ hoặc thuê tài chính với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng bất động sản. Đáng chú ý nhất trong số đó phải kể đến CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH).

Nợ dài hạn với phần lớn có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tăng hơn 3.000 tỷ đồng chỉ trong nửa năm

Ghi nhận trên báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cho thấy tại thời điểm kết thúc quý II năm 2022, ghi nhận nợ phải trả của đơn vị này ở mức 8.009,9 tỷ đồng, tăng tới 92,9% so với thời điểm đầu năm. 

Trong đó, nợ ngắn hạn chỉ ghi nhận tăng 14,2%, lên mức 2.573,1 tỷ đồng. Phần gia tăng chủ yếu nằm ở nợ dài hạn mà trong đó, vay dài hạn chiếm phần lớn, tăng từ 1.737,9 tỷ đồng đầu năm lên mức 4.751,7 tỷ đồng, tương ứng gia tăng tới 3.013,8 tỷ đồng chỉ trong vòng 6 tháng.

Cơ cấu các khoản vay dài hạn đáng chú ý của Nhà Khang Điền bao gồm 300 tỷ đồng phát hành trái phiếu, đáo hạn vào ngày 14/6/2025, lãi suất 12%/năm. Phần còn lại là vay nợ ngân hàng với tài sản thế chấp đa phần là quyền sử dụng đất tại các dự án mà Khang Điền đang làm chủ đầu tư.

Đáng kể nhất là 5 khoản vay tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông - Chi nhánh quận 4 với số tiền lần lượt là: Khoản vay 1.160 tỷ đồng, đảm bảo bằng Quyền sử dụng đất tại Phường Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức, TP HCM; Khoản vay 1.000 tỷ đồng đảm bảo bằng Quyền tài sản phát sinh từ dự án Khi nhà ở 11A, xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, TP HCM; Khoản vay trị giá 936,2 tỷ đồng đảm bảo bằng Quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình hưng, Huyện Bình Chánh, TP HCM; Khoản vay 306,3 tỷ đồng đảm bảo bằng quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng; Khoản vay 145 tỷ đồng đảm bảo bằng Quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng.

Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh TP HCM, công ty cũng có 2 khoản vay là: Khoản vay 800,5 tỷ đồng, đảm bảo bằng quyền tài sản phát sinh từ dự án thành phần thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A; Khoản vay trị giá 360 tỷ đồng đảm bảo bằng Quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, TP HCM.

Tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh 11, Khang Điền đang có: khoản vay 589,5 tỷ đồng, đảm bảo bằng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, TP HCM; Khoản vay 96,5 tỷ đồng đảm bảo bằng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, TP HCM.

Như vậy, có thể thấy rằng một phần không nhỏ các khoản vay dài hạn của Nhà Khang Điền đang được đảm bảo bằng Quyền sử dụng đất cùng Quyền tài sản phát sinh từ các dự án mà đơn vị này đang sở hữu. Trước tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản hiện tại, rủi ro mà các khoản vay này mang lại sẽ gia tăng không ít.

Kinh doanh không hiệu quả, doanh thu quý II sụt giảm 34%, dòng tiền kinh doanh âm nặng

Cũng trong báo cáo kết quả kinh doanh quý II, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt 732,5 tỷ đồng, giảm 34% so với cùng kỳ. Phía công ty lý giải là bởi doanh thu từ việc chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Dù vậy nhưng lợi nhuận ròng của đơn vị vẫn tăng 25% so với cùng kỳ, đạt 332 tỷ đồng.

Trong nửa đầu năm 2022, luỹ kế doanh thu 6 tháng của Khang Điền đạt 875 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ, lợi nhuận ròng ghi nhận ở mức 63 tỷ đồng, tăng 34% so với nửa đầu năm 2021. Tuy nhiên, so sánh với mục tiêu kế hoạch năm 2022 đặt ra từ đầu năm với doanh thu ở mức 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng thì Nhà Khang Điền mới thực hiện được gần 22% kế hoạch doanh thu và 45% mục tiêu lợi nhuận năm.

Doanh thu sụt giảm, dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền cũng đang cho thấy sự khó khăn khi ghi nhận con số âm tới 2.000 tỷ đồng chỉ trong nửa đầu năm do tồn kho chiếm tới 4.380 tỷ đồng. Các khoản phải trả cũng tăng hơn 2.100 tỷ đồng. Tính riêng trong quý II, dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền đã âm tới hơn 1.500 tỷ đồng.

Nợ phải trả tăng 92,5%, Nhà Khang Điền phải giải thể công ty con

Tính đến hết ngày 30/6/2022, nợ phải trả của Nhà Khang Điền ghi nhận ở mức 8.009,9 tỷ đồng, tăng tới 92,5% so với mức 4.151,5 tỷ đồng tại thời điểm đầu năm 2021. Như đã nêu phía trên, phần tăng này chủ yếu đến từ vay nợ ngân hàng dài hạn với hơn 4 nghìn tỷ đồng. Tổng tài sản của Khang Điền tại thời điểm kết thúc quý II ghi nhận ở mức 19.348 tỷ đồng, tăng 34,6% so với thời điểm đầu năm.

Cũng trong thời gian vừa qua, Hội đồng quản trị CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã phải giải thể một công ty con sở hữu gián tiếp của mình. Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Saphire - Công ty con của Khang Điền đã ra thông báo giải thể Công ty TNHH Phát triển BĐS Nam Thông. 

CT TNHH Phát triển BĐS Nam Thông được thành lập từ năm 2020, có địa chỉ tại Tầng 1, toà nhà Packsimex 52 Đông Du, phường Bến nghé, Quận 1, TP HCM. Công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. 

Mối quan hệ giữa Khang Điền và BĐS Nam Thông được hình thành gián tiếp thông qua BĐS Saphire, công ty con của Khang Điền. Theo đó, Công ty TNHH Phát triển BĐS Nam Thông là công ty con của BĐS Saphire với tỷ lệ sở hữu 99,9% vốn điều lệ. Còn Khang Điền lại sở hữu 99,9% vốn điều lệ của BĐS Saphire. Như vậy, về cơ bản thì Khang Điền cũng đang sở hữu BĐS Nam Thông.

Việc Khang Điền phải giải thể công ty con sở hữu gián tiếp của mình trong giai đoạn thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, tình hình kinh doanh ngày càng có dấu hiệu đi xuống, cho thấy sức khoẻ của công ty cũng đang dần bị ảnh hưởng xấu từ các tín hiệu của thị trường.