Kẽ hở của đấu giá đất

Trong năm 2024, hầu như các phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội đều “dính” ít nhiều lùm xùm liên quan tới việc trả giá cao bất thường xong hủy cọc.

Đơn cử như trường hợp phiên đấu giá 58 thửa đất tại Sóc Sơn diễn ra vào ngày 29/11 đã xuất hiện một số đối tượng “phá hoại” khi cố tình trả giá với mức giá không tưởng, lên tới 30 triệu đồng/m2, sau đó bỏ cuộc giữa chừng.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết: Theo quy định đấu giá đất, trong trường hợp khách hàng thắng đấu giá, sau 120 ngày có kết quả nhưng không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền đã trúng sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc từ trước. Mức đặt cọc sẽ tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá đất khởi điểm.

Tuy nhiên, giá khởi điểm tại các phiên đấu giá đất tại Hà Nội trong thời gian qua tương đối thấp. Vì vậy, ngay cả khi khách hàng hủy cọc giữa chừng cũng không thiệt hại quá nhiều tới “túi tiền” của họ.

Điều này đúng với các trường hợp trúng đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức diễn ra hồi tháng 9 và giữa tháng 11/2024. Thế nhưng, trong trường hợp đấu giá đất tại Sóc Sơn, khách hàng trả mức giá 30 tỷ đồng/m2 ở vòng thứ 5 và không tham gia đấu giá ở vòng thứ 6 (vòng quyết định kết quả) được coi là bỏ cuộc “hợp lệ”, bản thân khách hàng này không hề chịu bất kỳ trách nhiệm nào, không hề bị thiệt hại gì, thậm chí là không mất cọc.

“Sau phiên đấu giá tại Thanh Oai hồi tháng 9/2024, các địa phương đã điều chỉnh lại giá khởi điểm của các lô đất đấu giá theo chiều hướng tăng lên, từ đó nâng tỷ lệ đặt cọc trước khi tham gia đấu giá. Mục đích là ngăn ngừa tình trạng hủy cọc. Tuy nhiên, giới đầu cơ bất động sản có rất nhiều chiêu trò khiến các giải pháp đưa ra trước đó gần như mất đi hiệu quả”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cho rằng việc đẩy giá đất lên rất cao ở các vòng đầu, nhưng đến vòng cuối họ dừng tham gia không chỉ gây thất thoát nguồn lực mà còn ảnh hưởng đến uy tín của phiên đấu giá.

Tuy nhiên, đây không phải là “kẽ hở” duy nhất đang tồn tại. Theo ông Huy còn 2 “kẽ hở” khác đó là mức đặt cọc hiện nay còn thấp, chưa có tính răn đe, đồng thời thời gian thanh toán kéo dài hoặc không có quy định rõ ràng về tiến độ sử dụng đất khiến đất đai bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.

Do đó, để bịt “kẽ hở” này, ông Huy cho rằng cần phải tăng mức giá khởi điểm lên cao hơn, khi đó số tiền đặt cọc sẽ lớn và buộc nhà đầu tư phải tham gia đấu giá nghiêm túc. Đồng thời, cần tăng tỷ lệ đặt cọc lên từ 30 - 50% giá khởi điểm, thay vì chỉ 5 - 20% như hiện nay.

Ngoài ra, nên rút ngắn thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá, quy định thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá chỉ trong 10 - 20 ngày sau khi công bố kết quả. Sau thời hạn này, nếu không nộp đủ tiền, quyền trúng đấu giá sẽ bị hủy bỏ, và người thắng cuộc mất toàn bộ tiền đặt cọc.

“Việc định giá sát thị trường, tăng tiền đặt cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền, hạn chế chuyển nhượng và bắt buộc xây dựng đúng tiến độ sẽ không chỉ tạo ra sân chơi minh bạch, mà còn góp phần phát triển kinh tế bền vững, đảm bảo nguồn lực đất đai được khai thác tối ưu”, ông Huy nhấn mạnh.

Cần phải mạnh tay hơn với những trường hợp phá hoại các phiên đấu giá đất

Trước tình trạng này, các Bộ, ngành và cả địa phương đã áp dụng một số giải pháp, ví dụ như tính toán lại giá khởi điểm, công khai danh tính một số đối tượng trả giá cao bất thường xong hủy cọc, hoặc bỏ cuộc giữa chừng. Dù vậy, nhiều ý kiến cho rằng, các giải pháp này không mang lại nhiều hiệu quả.

Thay vào đó, rất nhiều chuyên gia đã lên tiếng đề nghị phải mạnh tay với những trường hợp phá hoại các phiên đấu giá đất để tăng tính răn đe, làm gương cho các đối tượng khác. Vì vậy, họ rất đồng tình với việc Công an Hà Nội quyết định tạm giữ một số đối tượng “phá hoại” đấu giá đất tại Sóc Sơn trong phiên đấu giá vừa qua, vì hành vi thông đồng nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết: Do lợi lớn từ việc trúng giá đất trong các cuộc đấu giá nên thời gian qua ở nhiều địa phương, xuất hiện một số đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hành xử theo kiểu côn đồ, “xã hội đen” thao túng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất như tranh giành mua hồ sơ, ép bán lại hồ sơ, bán lại lô đất đã trúng, cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, không cho những người dân ở nơi khác đến tham gia đấu giá gây mất an ninh trật tự an toàn xã hội.

Nhiều đối tượng đã bị xử lý hình sự về nhiều tội danh khác nhau trong đó có tội gây rối trật tự công cộng.

Tuy nhiên, hoạt động gây rối trật tự công cộng không chỉ là dùng sức mạnh vật chất, vũ lực, vũ khí hay dùng lời nói, đe dọa, chửi bới xúc phạm để cản trở hoạt động của cơ quan đơn vị tổ chức đấu giá. Hành vi cản trở hoạt động đấu giá còn thể hiện ở chỗ là trả giá cao rồi bỏ cọc có chủ ý, có mục đích khiến cho hoạt động đấu giá không thành công.

Theo ông Cường, pháp luật nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi được quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016, trong đó có hành vi cản trở hoạt động đấu giá tài sản.

Nếu người nào không có nhu cầu, không có khả năng thanh toán tiền để nhận đất sử dụng, không muốn mua nhưng vẫn tham gia đấu giá, trả giá cao rồi bỏ cọc khiến cho cuộc đấu giá không thành công, phải tổ chức đấu giá lại thì đây là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật và là hành vi gây rối trật tự công cộng.

Người thực hiện hành vi cản trở đấu giá quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người cản trở hoạt động đấu giá tài sản được quy định tại Nghị định 82, với mức phạt tiền từ 7 - 10 triệu đồng.

Trong trường hợp hành vi cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá cao đến mức bất thường như vậy rồi bỏ cọc khiến cho hoạt động đấu giá không thể tổ chức được hoặc tổ chức không thành công gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự an toàn xã hội thì người thực hiện hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội gây rối trật tự công cộng theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Hình sự, khung hình phạt cao nhất của tội danh này có thể từ 2 năm đến 7 năm tù.

“Trong vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất nêu trên, việc trả giá đến hơn 30 tỷ đồng đối với đất ở ở huyện Sóc Sơn là bất thường và thể hiện ý thức coi thường hoạt động đấu giá. Bởi vậy, cơ quan chức năng sẽ vào cuộc xác minh làm rõ danh tính của những người đã trả giá cao rồi bỏ cọc đồng thời đánh giá hậu quả đã gây ra để xem xét mức độ xử lý theo quy định của pháp luật”, ông Cường cho biết.

Việt Vũ