Diễn biến trái chiều

Theo báo cáo quý II của batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm đến 23%. Ngược lại, nhà chung cư lại đang tăng giá ở tất cả các phân khúc với mức tăng trung bình khoảng 8%. 

Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, một số địa bàn nằm trong vùng sốt đất vào đầu năm 2021 như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm 20 - 30%.

Ngay cả những khu vực nội thành vốn được đánh giá là "hot" nhất như: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ quan tâm về nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng: 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội lại ghi nhận giá bán leo thang. Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý II/2022. Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường TP.HCM (tăng 4 - 5%).

Các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%. Nhu tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp, trung cấp và chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân.

"Tại thị trường Hà Nội, căn hộ giá thấp đã biến mất hoàn toàn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của các phân khúc thì lại giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho hay.

Dự báo, chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm nay. Tuy nhiên, sức mua khó đạt được sự mạnh mẽ như trước.

Cách đây ít ngày theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2022, Bộ Xây dựng cho biết với phân khúc bình dân (25 - 30 triệu đồng/m2), các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. 

"Qua tổng hợp tại các địa phương cho thấy giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II/2022", Bộ Xây dựng cho biết.

Thị trường cuối năm 2022 sẽ trầm lắng?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…

Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực tế rất cao.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm. Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân li mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” - ông Đính nhấn mạnh.

Đứng trên góc độ doanh nghiệp, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, đặt vấn đề, thị trường bất động sản hiện nay có điều gì giống và khác so với cuộc khủng hoảng của giai đoạn 2008 - 2010? Dưới góc nhìn của một người làm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên gia này cho rằng, vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30 - 37%.

Hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) và Hà Nội…

Bên cạnh đó nhiều vấn đề liên quan đấu giá đất đã được các cơ quan chức năng xử lý trong thời gian qua, sắp tới sẽ có những vấn đề tái cơ cấu, sửa luật đất đai, bỏ khung giá đất áp theo giá sát giá thị trường… Việc này sẽ giúp thanh lọc thị trường, các đơn vị kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư yếu sẽ phải rời cuộc chơi, còn đối với các đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, thì đây sẽ là cơ hội để phát triển.

Ông Cần cho rằng, nhà đầu tư nên có tầm nhìn dài hạn hơn, không phải là 3 - 5 năm mà phải là 10 - 15 - 20 năm. Bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.

Trung Hiếu