Dự báo trật lất

Suốt 1 năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam luôn duy trì trạng thái “trầm lắng”, cả cung lẫn cầu đều suy giảm nghiêm trọng. Điều này đã khiến hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải “tuyên bố” phá sản, ngay cả các “anh cả” trong ngành cũng không thoát khỏi cảnh suy thoái, phải có cầu cứu cơ quan chức năng.

Vào thời điểm cuối năm 2022, giới chuyên gia đặt niềm tin vào sự phục hồi của thị trường trong năm 2023. Một số ý kiến còn khẳng định thị trường sẽ phục hồi khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Trong Diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản năm 2023” diễn ra vào cuối tháng 12/2022, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo trong quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Trong sự kiện này, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cũng đưa ra dự báo, nếu trong giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023, Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh, chậm nhất là quý IV/2023, bất động sản sẽ vực dậy.

Niềm tin về sự phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục được củng cố, khi trong những tháng đầu tiên của năm 2023, Chính phủ cùng các Bộ, ngành và hàng loạt địa phương đã ban hành hàng loạt giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về vốn trái phiếu, lãi suất ngân hàng và một số vướng mắc pháp lý.

Quả thật, những giải pháp “giải cứu” thị trường bất động sản đã đem lại một số tín hiệu tích cực nhất định đối với bất động sản Việt Nam, thế nhưng chưa thể tạo ra một lực đẩy đủ mạnh để thị trường bứt phá. Và cho tới thời điểm hiện tại, tức là đã cuối tháng 7/2023, thị trường vẫn đang ngụp lặn trong khó khăn.

Trong một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, tính đến hết quý II/2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế.

Nguyên nhân chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.

Tương tự, Bộ Xây dựng cũng nhận định rằng: Thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động tại thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại.

Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Chờ đợi đến bao giờ?

Nhìn nhận từ thực tế, có thể thấy rất rõ quyết tâm của Chính phủ trong việc vực dậy thị trường bất động sản. Thế nhưng, thị trường vẫn chưa thực sự khởi sắc.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét: Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Hoạt động của Tổ công tác này rất tích cực, có nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị, nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đánh giá, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Có một số trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện…

Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.

Về dòng vốn, TS. Nguyễn Văn Khôi phân tích: Tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường, lãi suất 11 - 12%/năm.

Cũng theo ông Khôi, việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

“Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm”, ông Khôi nói.

Dù vậy, sự phục hồi chậm của thị trường bất động sản không hoàn toàn xuất phát từ cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Trong sự suy giảm chung này còn có lỗi rất lớn của chính các doanh nghiệp bất động sản, khi họ phát triển ồ ạt các dự án bất động sản cao cấp, chung cư giá “trên trời” vượt tầm với của người Việt Nam.

Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở bình dân, vừa túi tiền có sức thanh khoản cao, nhưng không mang nhiều lợi nhuận bằng dự án cao cấp, nên bị “thất sủng”.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân. Đồng thời, quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam dự báo thị trường hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý.

Động lực cho sự tăng trưởng này đó là triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

“Bên cạnh các phân khúc truyền thống, dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt”, TS. Khôi nói.

Việt Vũ