Tiếp diễn tình trạng chênh lệch cung - cầu

Theo dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung của thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM trong năm 2024 là thấp nhất trong 5 năm vừa qua. Điều này ảnh hưởng nhiều đến yếu tố nguồn cung mà người mua có thể mua được, với đa số những dự án mở bán nằm trong là phân khúc trung cấp. 

Báo cáo thị trường BĐS TP HCM của Savills Việt Nam, trong quý cuối năm 2024, có khoảng 6.700 căn hộ dự kiến sẽ mở bán, trong đó có các dự án đáng chú ý như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán. Trong đó, TP Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

"Trong năm 2025, nguồn cung sẽ có sự cải thiện dần. Tuy nhiên cơ cấu về mặt nguồn cung sẽ tiếp tục nằm ở phân khúc trung cấp và sẽ thiếu vắng nhà ở phân khúc giá thấp vừa túi tiền. TP HCM vẫn sẽ là thị trường dành cho nhà ở trung và cao cấp", bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho biết.

Tương tự, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng nhận định, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chưa được cải thiện và các dự án trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm đã thúc đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường tiếp tục tăng.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế với 90% nguồn hàng chung cư mở mới tại TP HCM có giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) trở lên. Đặc biệt khu Đông - nơi chiếm 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm tại TP HCM - đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Bên cạnh đó, các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây đã có dấu hiệu tái khởi động lại và đều có mức giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.

Vì thế, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang dần biến mất, như phân khúc căn hộ từ dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023, hay căn hộ dưới 1 tỷ đồng không còn xuất hiện từ năm 2020.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing lý giải, tại các thành phố lớn như TP HCM, quỹ đất "sạch" đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại ngày càng hạn chế khiến cho giá đất ngày càng tăng cao. 

Trong khi đó, TP HCM đã áp dụng bảng giá đất mới đến 31/12/2025 và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ năm 2026, khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn.

"Cùng với những biến động vĩ mô đã làm cho chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn", ông Tiến nhận định.

Cơ hội của các đô thị vệ tinh

Theo nhận định của các chuyên gia, quỹ đất và nguồn cung của những nhà ở giá rẻ sẽ ngày càng khó khăn hơn. Vậy thì những thị trường vệ tinh xung quanh TP HCM, có khu vực lân cận dễ dàng di chuyển, thì sẽ trở thành khu vực tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở ở đây.

Thực tế cho thấy trong năm 2024, Bình Dương và những khu vực lân cận TP HCM đã có sự gia tăng về mặt dự án căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở TP HCM. Những dự án này đã cho thấy tình hình hoạt động khá tốt, với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 cho các sản phẩm căn hộ, đa số người mua từ TP HCM, kể cả người mua với nhu cầu để ở hay để đầu tư.  

Đối với thị trường Đồng Nai hay Long An đều có tiềm năng mang tính dài hạn hơn. Cụ thể, hai thị trường này đang phát triển BĐS nhà ở gắn liền với đất hơn là căn hộ, khi cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ cũng như thời gian di chuyển đến TP HCM xa hơn.

"Tuy nhiên khi các cơ sở hạ tầng trong tương lai được triển khai và đồng bộ, gia tăng tính kết nối đặc biệt là tuyến Vành đai 3, sẽ kỳ vọng giúp cho thời gian di chuyển đến TP HCM rút ngắn lại, tạo điều kiện cho hai thị trường này có được nguồn cung nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu nhà ở nhiều hơn, cũng như nhu cầu đầu tư của người dân TP HCM”, bà Giang Huỳnh cho biết.  

Báo cáo cũng ghi nhận trong 6 tháng cuối năm 2024, một số dự án cơ sở hạ tầng tại TP HCM chuẩn bị khánh thành, trong đó bao gồm cầu Nam Lý ở TP Thủ Đức và giai đoạn đầu tiên của hầm chui Nguyễn Văn Linh ở quận 7. Tiến độ của những dự án này, cùng với các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kết nối giao thông cho TP HCM.

Tại Bình Dương, thị trường BĐS vẫn đang hoạt động tốt, với số lượng tăng lên và khả năng hấp thụ tốt từ hai phía cung - cầu. Còn ở thị trường xa hơn như Long An, Đồng Nai tập trung vào tích lũy BĐS thứ hai hơn là nhu cầu an cư của người dân TP HCM di chuyển về các khu vực này.