Trong báo cáo tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn vừa gửi UBND TPHCM và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM cho rằng việc quản lý, vận hành chung cư hiện nay còn nhiều bất cập, kiến nghị cần có biện pháp xử lý dứt điểm.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, qua thống kê cho thấy, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

Nguyên nhân, bên cạnh một số lý do khách quan còn do chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân.

Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Do đó, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị trước mắt điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự.

Về lâu dài, kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, hiện nay, TPHCM đang có 1.401 chung cư với 2.119 block. Trong đó, chung cư xây dựng trước năm 1975 có 474 chung cư, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng đang được UBND các quận, huyện quản lý và tháo dỡ khi cần thiết. Còn lại là chung cư xây dựng sau năm 1975 đến nay.

Riêng các chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Hầu hết các chung cư không có thang máy. Một số chung cư có thang máy nhưng không còn hoạt động, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Các hạng mục được sử dụng phí bảo trì được quy định tại Điều 34 của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể là bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhàsinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, gas, hệ thống thông tin liên lạc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa...

Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư… Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thế Vũ