Khái niệm token hóa không còn quá xa lạ trong thời đại của nền kinh tế số như hiện nay. Dự án token đầu tiên với đồng USD bắt đầu từ tháng 7/2014, khi iFinex ra mắt RealCoin dưới dạng token trên blockchain để chuyển đổi lượng tiền USD trong tài khoản ngân hàng của mình. Kể từ đó, đã có nhiều dự án token hóa tiền USD dưới các hình thức khác nhau.

Có rất nhiều dự án đã token hóa mọi loại tài sản (từ vàng, trái phiếu, quỹ, công ty, ô tô, du thuyền, rượu, dầu, tín chỉ carbon và thậm chí cả cổ phiếu), và nổi bật trong đó là bất động sản. Về bản chất, bất động sản là tài sản có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của token hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này. 

Quy trình một giao dịch bất động sản điển hình từ lúc rao bán đến khi hoàn tất chuyển nhượng cần vài tuần, thậm chí với một dự án lớn (toàn bộ tòa nhà văn phòng hoặc khu trung tâm thương mại) có thể mất nhiều thời gian hơn. Việc token hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp hơn đáng kể.

Việc mã hóa cũng giúp tăng cường khả năng tiếp cận và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nền tảng tài chính khác nhau, loại bỏ trở ngại chính khi tham gia thị trường đầu tư bất động sản nhờ chi phí phải chăng hơn, chi phí giao dịch thấp hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills cho rằng, mô hình này cũng mang đến nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Savills chỉ ra, rủi ro đầu tiên đến từ việc chuyển đổi từ token về giá trị thực tế. Đây là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo giá trị của mã token.

"Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, nợ nần hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất kỳ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản.

Điều này đảm bảo không xảy ra trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động với giá rẻ hơn", Savills giải thích. 

Thứ hai là rủi ro các bên trong giao dịch không thể thực hiện thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự thất bại gần đây của nhiều dự án như FTX, Celsius, Babel Finance, Voyager Finance, BlockFi, Hodlnaut, 3 Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác như một lời nhắc nhở rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi).

Rủi ro thứ ba là thanh khoản. Điều này liên quan đến việc nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng không đủ tiền nếu khách hàng rút tiền ồ ạt, điển hình là trường hợp gần đây của Ngân hàng Silvergate và Ngân hàng Silicon Valle. Các danh mục bất động sản thậm chí có tính thanh khoản thấp hơn danh mục cho vay và mất nhiều thời gian để bán hơn.

Thứ tư chính là rủi ro pháp lý. Những năm gần đây, nhiều nền tảng sụp đổ đột ngột dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này khiến cơ quan quản lý trở nên rất quan tâm đến tài sản kỹ thuật số, công tác quản lý và giám sát cũng trở nên chặt chẽ hơn. Trong đó, hầu hết các lo ngại về quy định đều liên quan đến việc lạm dụng tài sản tiền điện tử cho mục đích tội phạm như rửa tiền.

Cuối cùng là rủi ro từ cơ sở hạ tầng. Đây là khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó. Hầu hết dự án token thường phải đối mặt với các rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng.