Sai lầm khi có tâm lý “bắt đáy” thị trường

Năm 2020, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện tình trạng “ngủ đông” cục bộ. Hầu hết, các chỉ số thị trường như khối lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ dự án, nguồn cung;... đều suy giảm so với mọi năm.

Một số chuyên gia đánh giá, trước những diễn biến phức tạp của dịch bệnh, thị trường có khả năng xuất hiện tình trạng cắt lỗ ồ ạt, hoặc chủ đầu tư sẽ tung ra chương trình khuyến mại, giảm giá sản phẩm để kích cầu thị trường. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý gom hàng và đợi chờ khi thị trường “chạm đáy”.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư có tâm lý “bắt đáy” đã phải “vỡ mộng”, khi giá bất động sản không những không giảm, thậm chí tăng mạnh trong năm 2020.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản, CBRE, Savills, DKRA;... hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng từ 2% - 10%. Đặc biệt, đất nền ven đô, đất nền tỉnh lẻ còn có mức tăng trên 30%. Duy nhất có phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng giảm nhẹ trên thị trường thứ cấp.

Do đó, nhiều nhà đầu tư năm ngoái có tâm lý “bắt đáy” đã bỏ lỡ thời điểm thị trường vẫn còn có giá bán “hấp dẫn”.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá: Trong trường hợp xấu nhất, khi dịch bệnh bùng phát, khối lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ dự án sẽ có xu hướng giảm cục bộ.

Tuy nhiên, bất chấp đại dịch, giá trị bất động sản vẫn sẽ tăng mạnh ít nhất trong 3 - 4 năm nữa, vì khan hiếm nguồn cung.

Rút kinh nghiệm từ năm ngoái, ông Thanh khuyến cáo: Nhà đầu tư nên từ bỏ ý định “bắt đáy” thị trường. Bởi, giá trị bất động sản sẽ không bao giờ giảm.

“Với tình trạng giá bất động sản tăng từng ngày, từng giờ như hiện nay, nếu là nhà đầu tư vẫn còn tâm lý chờ “bắt đáy” chắc chắn sẽ mất đi nhiều cơ hội”, ông Thanh nói.

Quá lạm dụng vào các đòn bẩy tài chính

Năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng các Ngân hàng thương mại đã liên tục hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ các ngành nghề kinh tế hồi phục và tăng trưởng trở lại.

Trong đó, bất động sản là ngành được hưởng lợi nhiều nhất khi lãi suất cho vay giảm kỷ lục, xuống mức thấp nhất trong vòng 15 năm qua.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế: Khi lãi suất cho vay đang chạm “đáy”, chính là cơ hội để người dân mua nhà để ở, hoặc để đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, ông An Tiến Hưng, chuyên gia bất động sản cho rằng: Dù lãi suất cho vay mua nhà đang thấp kỷ lục, song nhà đầu tư cần phải tính toán mức vay hợp lý. Không nên vay quá nhiều, để rồi dẫn đến hiện tượng thua lỗ, vỡ nợ vì không thể gánh nổi các khoản lãi phát sinh hàng tháng.

Theo ông Hưng, thực tế đã chứng minh, vào năm ngoái, nhiều nhà đầu tư có xu hướng “lướt sóng” đã vướng phải “bẫy” nợ, do không thể chi trả các khoản tiền đã vay trước đó để đầu tư.

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Hưng nói: Đầu năm 2020, do lệnh cách ly và quá trình giãn cách toàn xã hội, khối lượng giao dịch và sức thanh khoản của thị trường đã giảm mạnh, chỉ bằng 20% - 30% so với mọi năm.

Một số trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”, khi rơi vào đúng thời điểm bùng dịch không bán được hàng. Khiến cho dòng vốn bị đứng lại.

“Sản phẩm thì không bán được, lãi ngân hàng thì vẫn phải trả hàng tháng. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư bị thua lỗ, thậm chí lỗ nặng. Trong năm qua, không thiếu tình trạng nhà đầu tư rơi vào tình cảnh này”, ông Hưng nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản (VNRea) khuyến cáo: Trong bối cảnh dịch bệnh đang có diễn biến phức tạp, nhà đầu tư nên tự lượng sức mình khi sử dụng các đòn bẩy tài chính.

Theo ông Đính, khi vay vốn để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư bất động sản cần dựa theo nguyên tắc tài chính “chuẩn” quốc tế. Tức là, chỉ nên vay dưới 30% vốn tự có. Trong đó, tỷ lệ an toàn dao động là khoảng 20% - 30%.

“Nếu có ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao, nhà đầu tư chưa nên tham gia đầu tư bất động sản. Bởi vì, thời điểm này, rất khó để dự đoán bao giờ mới kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh. Vì vậy, cho dù lãi suất đang thấp kỷ lục, nhà đầu tư vẫn phải cẩn trọng”, ông Đính chia sẻ.

Lâm Vũ