Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023. Theo các chuyên gia, từ cuối năm 2022, Chính phủ và các bộ ngành đã nỗ lực triển khai nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, thông qua việc thành lập tổ công tác để rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc.

Trong quý I/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 (cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản khác ngoài tiền mặt...). Đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc về trái phiếu, pháp lý và điểm nghẽn vốn.

Ngoài ra, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 33, trong đó có đề cập đến việc doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu nhóm nợ; nhà ở xã hội vay lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 - 2%; gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ phát triển nhà ở xã hội). Nghị quyết này có nhiều chính sách được kỳ vọng, tuy nhiên chưa đi vào thực tiễn, giải quyết nhanh chóng vướng mắc của thị trường.

Hệ thống ngân hàng cũng đang nỗ lực khơi thông thị trường, thông qua động thái giảm lãi suất, nới lỏng tín dụng tại các ngân hàng trong quý I/2023. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện dẫn đến lãi suất huy động hạ nhiệt từ giữa tháng 2/2023, tuy nhiên vẫn ở mức cao.

Theo FERI, doanh nghiệp bất động sản là bên liên quan chịu ảnh hưởng lớn nhất cũng như áp dụng nhiều giải pháp để linh hoạt thích ứng trong bối cảnh hiện nay.

Giải pháp được nhiều chủ đầu tư thực hiện gồm: Cơ cấu lại danh mục đầu tư như tái cấu trúc danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn tại một số dự án; tái cấu trúc dòng tiền và các khoản nợ vay, gia hạn trái phiếu, chậm trả lãi trái phiếu, thanh toán công nợ bằng sản phẩm bất động sản cho đối tác...

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp tăng chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu, giãn tiến độ thanh toán, thời gian trả chậm 3 - 5 năm, chiết khấu thanh toán nhanh từ 15 - 49%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách lên đến 48 tháng. Đồng thời, các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc ngành nghề kinh doanh, thay đổi, cắt giảm định biên nhân sự; thay đổi lãnh đạo cấp cao,...

M&A và mở rộng hợp tác cũng đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài luôn chuẩn bị nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội. 

"Với kết quả của quá trình gỡ dần nút thắt, tình hình thị trường bất động sản trong quý đầu năm đã có những tín hiệu khả quan, nhưng nhìn chung các nút thắt chưa được tác động mạnh mẽ và cần thời gian để điều chỉnh", chuyên gia FERI nhận định.

Trong đó, pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, chưa có thay đổi nhiều so với quý IV/2022. Nhiều dự án chưa ra sổ, chưa ký hợp đồng mua bán... Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.

Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12 - 14%. Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn. Khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua bất động sản. Tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng tích cực hơn, tuy nhiên vẫn đang trong trạng thái quan sát chờ cơ hội xuống tiền.

Trong bối cảnh trên, các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản quý II/2023 sẽ tăng trưởng nhẹ so với quý trước, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm 2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

Theo đó, FERI chỉ ra 3 kịch bản mà thị trường địa ốc năm 2023 có thể diễn ra. Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20 - 30%, lãi suất giảm xuống 10 - 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40 - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30 - 50%, lãi suất dao động trong khoảng 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 20 - 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50 - 60%, lãi suất vẫn ở mức trên 14%, giá bán giảm 20 - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

"Thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý III đến đầu quý IV/2023", chuyên gia FERI dự báo.