Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong giai đoạn 2020 – 2023, lượng căn hộ mỗi năm chỉ quanh mức 15.000 căn, tức là chưa bằng một nửa so với các năm trước đó. Tuy nhiên phần lớn sản phẩm trên thị trường là căn hộ tầm trung. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ thị trường sơ cấp dự báo tiếp tục đi ngang với khoảng 15.000 căn hộ.

Chuyên gia của đơn vị này cũng nhận định, mức giá trung bình đối với các dự án mới mở bán tại TP HCM rơi vào khoảng 75 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 80% nhu cầu thực tế của thị trường lại đang tập trung ở mức 25 triệu đồng/m2, thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ. Nhiều chủ đầu tư đã phải tìm kiếm và phát triển các dự án tại các tỉnh thành lân cận để giảm giá bán.

Vì lý do trên, thị trường TP HCM phải gánh chịu tình trạng sụt giảm nguồn cung do các chủ đầu tư đi tìm kiếm thanh khoản tại các tỉnh lân cận. Bên cạnh đó, việc sụt giảm nguồn cung còn được JLL Việt Nam chỉ ra là do các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý gặp một số khó khăn về định giá, tính tiền sử dụng đất. Tiếp đó, nhiều dự án đang xin chấp thuận chủ trương chủ đầu tư nhưng lại không có đất ở.

Nhận định tương tự về tình trạng nguồn cung căn hộ của TP HCM, Savills Việt Nam cũng đưa ra số liệu tháng 2/2024 cho thấy, nguồn cung ở loại hình căn hộ chỉ đạt 10.700 căn. Đây là con số thấp nhất trong 10 năm qua mà Savills ghi nhận được.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M Savills cho biết, trong năm 2023, TP HCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn. Đến giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn.

Cũng theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Đáng nói, nhiều chuyên gia đều có chung ý kiến rằng, giá nhà tại TP HCM đang ở mức quá cao so với mức thu nhập trung bình của đại đa số người dân… Điều này có thể ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của loại hình căn hộ chung cư với những nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây vẫn là loại hình chủ lực cung cấp nhà ở cho nhu cầu ở thực.

Do đó, với lực cầu mạnh như hiện nay của nhóm mua ở thực, đòi hỏi các chủ đầu tư phát triển dự án định hướng lại sản phẩm và tập trung vào phân khúc ở thực để tạo được thanh khoản trên thị trường. Đây cũng là tiền đề cho sự phục hồi của thị trường, cũng như của các chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn sắp tới.