Công ty cổ phần Chứng khoán Vndirect đã công bố báo cáo thị trường trái phiếu. Đáng chú ý là danh sách các doanh nghiệp địa ốc có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 có tên Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang (Công ty Bất động sản An Khang) với 4.960 tỷ đồng.

Nợ phải trả cao gấp 16 lần Vốn chủ sở hữu

Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang thành lập ngày 18/5/2012 tại 315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP HCM với người đại diện pháp luật kiêm Chủ tịch Hội đồng thành viên là ông Nguyễn Quốc Hiển.

Tới ngày 8/9/2021, vốn điều lệ công ty đạt 750 tỷ đồng. Bước sang năm 2022, công ty tiếp tục được rót vốn. Tại ngày 29/9/2022, vốn điều lệ Bất động sản An Khang ghi nhận là 2.000 tỷ đồng.

Tại ngày 29/9/2022, vốn điều lệ Bất động sản An Khang đạt 2.000 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông bao gồm: Công ty cổ phần Bất động sản đầu tư Phong Điền (sở hữu 99,925% vốn), ông Nguyễn Quốc Hiển (sở hữu 0,071% vốn) và bà Lê Thị Hồng Xuân (sở hữu 0,004% vốn).

2.000 tỷ đồng là con số khiêm tốn so với giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023. Và nó càng nhỏ bé hơn khi công ty không hề phát sinh doanh thu trong giai đoạn 2017-2021 và phải gánh thua lỗ thảm trong năm 2021. Đáng kể nhất chính là nợ nần tại công ty quá lớn, vượt xa vốn điều lệ cũng như vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, từ năm 2017 đến 2021, Bất động sản An Khang có chuỗi năm dài doanh thu 0 đồng. Kết quả là lợi nhuận của công ty rất bấp bênh, chỉ đạt 341 triệu đồng (năm 2018), 78,6 triệu đồng (năm 2019) và 2,1 tỷ đồng (năm 2020). Năm 2017 và 2021, Bất động sản An Khang thậm chí còn lỗ 330 triệu đồng và 112 tỷ đồng.

Nhưng điều đáng lo ngại nhất của công ty không phải thua lỗ mà chính là nợ quá cao. Tại ngày 31/12/2021, do thua lỗ thảm nên dù vốn điều lệ đạt 750 tỷ đồng nhưng vốn chủ sở hữu bị giảm xuống còn 640 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ phải trả tăng siêu tốc trong 3 năm gần đây. Nếu năm 2018, nợ phải trả “chỉ” là 3,8 tỷ đồng thì tới năm 2019, 2020 và 2021, chỉ tiêu này vọt lên lần lượt 600 tỷ, 5.913 tỷ và 10.210 tỷ đồng.

Như vậy, hồi cuối năm 2021, nợ phải trả tại Bất động sản An Khang cao gấp 16 lần vốn chủ sở hữu.

Với việc nợ cao vượt trội so với vốn như vậy, khả năng thanh toán trái phiếu đến hạn của Bất động sản An Khang bị giới đầu tư đặt ra câu hỏi lớn, đặc biệt trong bối cảnh ngày càng nhiều “ông lớn” “khất nợ” trái phiếu.

“Tiên phong” lãi suất trái phiếu cao

Không ít trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 của Bất động sản An Khang được phát hành vào ngày cuối cùng của năm 2019 (2.480 tỷ đồng).

Hai đợt phát hành trái phiếu của công ty diễn ra từ ngày 31/12/2019.

Ở lô thứ nhất, Bất động sản An Khang đã phát hành 1.480 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 4 năm và 1.000 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 42 tháng (3,5 năm). Đây đều là các trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản. Đây là các lô trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023.

Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên cho số trái phiếu này là 12%/năm. Lãi suất các kỳ tiếp theo được tính theo lãi suất tham chiếu cộng với 4,65%/năm nhưng không thấp hơn 12%/năm.

Có thể thấy, tại thời điểm cuối năm 2019 khi mà lãi suất huy động còn rất thấp, mức lãi suất trái phiếu 12%/năm là khá cao.

Cũng trong ngày 31/12/2019, công ty phát hành lô trái phiếu trị giá 450 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm. Lô trái phiếu này đáo hạn và không “góp mặt” trong giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 của Bất động sản An Khang.

Danh tính trái chủ không được tiết lộ. Chỉ biết rằng, ở các đợt phát hành, CTCP Chứng khoán VPS (VPS) làm đại lý phát hành, đại lý đăng ký và lưu ký. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) làm đại lý quản lý tài sản bảo đảm và đại lý quản lý các tài khoản.