Hệ lụy từ “sốt” đất

Sẽ không có gì đáng nói nếu việc mua bán, chuyển nhượng đất ở những dự án đã hình thành hoặc được chính quyền phê duyệt. Vấn đề ở chỗ, nhiều giao dịch chỉ là giấy viết tay, hoặc ở những khu vực vốn là đất rừng, đất nông nghiệp. Càng nguy hiểm hơn là Vân Đồn, Bắc Vân Phong vẫn chưa có quy hoạch tổng thể, nên việc chuyển nhượng, mua bán đất đai hầu như diễn ra tù mù. Thực trạng giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế đang khiến các địa phương ráo riết ban hành lệnh cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cắt cơn sốt đất ảo tại đây.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho thấy, mặc dù là chưa chính thức trở thành đặc khu, song do sức nóng, hiện đất nền tại các dự án của Vân Đồn đang có giá giao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết Nguyên Đán năm 2018. Tại thị trường Vân Đồn, đang có một số hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với hai năm trước. Còn tại Phú Quốc, thị trường bất động sản đang diễn biến rất phức tạp, các văn phòng công chứng đất đai liên tục tiếp nhận các hồ sơ mua bán trao đổi đất. Giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh tới 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng. 

Dọc hai bên các con đường lớn nhỏ ở Phú Quốc nhan nhản các văn phòng, cơ sở môi giới đất. 

Theo VARs, nhu cầu thực đối với loại hình này chưa có, chủ yếu vẫn là đầu cơ và lướt sóng. Các dự án quy mô nhỏ có mức giá trung bình từ 4 – 7 triệu đồng/m2. Các dự án có quy hoạch bài bản, quy mô lớn khoảng 10 – 55ha có mức giá 15 – 25 triệu đồng/m2. Lãnh đạo Hội Môi giới cho rằng, thực trạng sốt đất tại các đặc khu kinh tế hiện nay không chỉ đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ rủi ro cao mà còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng triển khai dự án theo quy hoạch sau này. 

Sốt đất thì chỉ một bộ phận nhà đầu cơ được lợi, còn sẽ để lại hệ lụy sâu rộng và lâu dài. Đó là dễ phát sinh tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai phức tạp hơn. Giá đất tăng không những làm chi phí đền bù tăng lên, mà tình trạng mua bán lòng vòng, không rõ ràng sẽ khiến công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, thậm chí bế tắc và khiếu kiện. Việc triển khai các dự án đầu tư cũng vì thế sẽ gặp khó khăn, từ đó làm giảm sức hấp dẫn của đặc khu đối với các nhà đầu tư.

Thực trạng sốt đất tại các đặc khu kinh tế hiện nay không chỉ đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ rủi ro cao mà còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng triển khai dự án theo quy hoạch sau này. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đặc khu trong mắt các nhà đầu tư chiến lược. Vì thế, cần thiết phải có những biện pháp mạnh tay để ngăn chặn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô trái pháp luật. Không nên chỉ vì những vấn đề phức tạp nảy sinh không quản lý được mà cấm giao dịch, chuyển nhượng hợp pháp. 

Quyết liệt để cắt “cơn sốt” đất

Trong tháng 5 này, khi Quốc hội thông qua luật thì mới biết được liệu các quy hoạch có những thay đổi gì không. Do vậy, khi quy hoạch có khả năng bị thay đổi thì chúng ta được quyền chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, tạm thời cấm việc tách thửa hợp thửa, việc này cũng cần phải dựa vào quy hoạch nên khi quy hoạch còn có khả năng bị điều chỉnh thì có thể cấm. Một số giải pháp khác nữa như ngừng chia lô, bán nền. Còn cấm mọi giao dịch thì không phù hợp. Biết là phải cấm để ngăn chặn nhưng cần phải xem có thể cấm cái gì và cái gì không được cấm.

Sự công khai minh bạch rất quan trọng, cần phổ biến cho người dân biết là khu nào là khu nông nghiệp ổn định, tại đó chắc chắn sẽ không có chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn khu nào là khu sẽ được phát triển và giao đất theo dự án, khu nào là khu mà có thể là thuộc phạm vi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được.

 Có nơi chủ đất trưng biển rao bán với giá cả rõ ràng ngay cạnh lô đất cần bán.

Theo đó, để sốt đất hạ nhiệt nhanh, Nhà nước và lãnh đạo các địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sớm có những cảnh báo người dân tránh đầu tư tại các khu vực chưa có quy hoạch, đồng thời cần có giải pháp kiên quyết xử lý việc phân lô bán nền trái phép tại các đặc khu này. Theo nhiều chuyên gia, việc các tỉnh ban hành quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa, hợp thửa là giải pháp hợp lý hữu hiệu trong thời điểm hiện tại để hạn chế sốt đất ảo.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ giải pháp quan trọng để “chặn đứng” cơn sốt này đó chính là chỉnh đốn lại đội ngũ cán bộ. Làm sao để bộ máy quản lý nhà nước đừng dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật thật mạnh đối với các cán bộ có tham gia vào tiếp tay cho vi phạm hay “thổi” giá đất. Một biện pháp quan trọng khác không thể lơ là đó là phải đẩy mạnh tuyên truyền những rủi ro lớn mà người dân có thể gặp phải khi lao theo cơn sốt đất này. Không chỉ cơ quan quản lý nhà nước mà cả các tổ chức chính trị cấp cơ sở như MTTQ, hội cựu chiến binh, hội phụ nữ… tại cấp cơ sở phải cùng vào cuộc để tuyên truyền cho người dân hiểu cần tạo ra lợi ích thực sự chứ không phải là những thứ méo mó, khuất tất.

Phải làm cho nhà đầu tư hiểu được phải tính lợi từ đầu tư chứ không phải tính tới lợi từ việc đầu cơ buôn bán đất. Khi chúng ta tính lợi từ việc buôn bán đất thì thị trường sẽ bị méo mó. Nếu tính lợi từ đầu tư thì câu chuyện sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Tăng giá đất là theo quy luật nhưng đừng tăng dựng đứng, tăng ảo kiểu bong bóng. Mà phải tăng theo thời gian và phản ánh đúng giá trị thực của miếng đất đó.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần sớm công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển các đặc khu kinh tế. Qua đó, chỉ rõ các khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư. Như vậy, các lô đất sẽ không có cơ hội để nhận chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng, hạn chế tối đa việc sốt đất gây tác động tiêu cực đến thị trường và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho nhà đầu tư như trong thời gian gần đây. Như vậy, cơn sốt đất tại các đặc khu mới có thể hạ nhiệt.

Nguyễn Nam