Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị “bỏ rơi”, nảy sinh nhiều bất cập

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9/2021, cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch, với hơn 114.097 căn hộ condotel, 24.399 villas và 30.899 shophouse. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Bất động sản du lịch mới hình thành và phát triển trong 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3 - 5 sao trên toàn quốc.

Thế nhưng, phân khúc này đang chịu rất nhiều điều tiếng, do hệ thống pháp lý của Việt Nam chưa hoàn chỉnh, có sự chồng chéo giữa 5 luật, bao gồm: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

TS Cấn Văn Lực phân tích: Dù bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chịu sử quản lý của 5 luật, nhưng cho tới nay vẫn chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế.

Đặc biệt, hệ thống pháp lý liên quan tới phân khúc này chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tài chính trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.

“Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng”, ông Lực nói.

Vì vậy, TS Cấn Văn Lực đề nghị sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, phân khúc này phải được định danh trong luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng.

Thứ hai, giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó. 

Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.

Trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được, Chính phủ cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Chính phủ cần giải quyết dứt điểm những tồn đọng nhằm thanh lọc thị trường.

Theo bà Nga, sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các bất động sản du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường bất động sản du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống. 

Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo. 

Vì vậy, sự cần thiết trong thời gian tới cần được Nhà nước có chỉ đạo kịp thời giải quyết những tồn đọng đối với những vấn đề nổi cộm như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là các Resort villa và Condotel.

Phải có quy hoạch ngành du lịch

Trong khi đó, PGS.TS Trần Việt Dũng, Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM nhận định: Ngoài các yếu tố về chồng chéo pháp luật, Việt Nam đang thiếu các quy hoạch tổng thể về sử dụng đất mang tính ổn định lâu dài cho những khu vực mà nhà nước dự định phát triển du lịch.

Vì vậy, PGS.TS Trần Việt Dũng cho rằng, Nhà nước và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu phối kết hợp, hoàn thiện chính sách phát triển ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tình. Ông cho rằng, Việt Nam cần phải có quy hoạch đất cụ thể cho từng trường hợp. 

Theo đó, quy hoạch sử dụng đất phải gắn với việc phân vùng sử dụng đất theo nghĩa này hoặc nghĩa khác (tiêu chí phân vùng). Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất phải gắn chặt chẽ với các loại quy hoạch khác. 

Từ đây, có thể đưa ra một số yêu cầu trong sửa đổi luật đất đai như chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất từ tiêu chí theo mục đích sử dụng đất sang tiêu chí theo phân vùng sử dụng đất.

“Tôi mong muốn Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường có kế hoạch xây dựng và ban hành Thông tư liên tịch nhằm hướng dẫn Việc kết nối giữa Quy hoạch quốc gia ngành du lịch với quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng. Như vậy, những điểm nghẽn liên quan tới phân khúc bất động sản này”, ông Võ nói.