Điểm nghẽn pháp lý vẫn tồn tại

Dù 2 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải chịu nhiều sức ép đến từ đại dịch COVID-19, thế nhưng, nhìn chung, thị trường vẫn ghi nhận sự tăng trưởng về cả số lượng và chất lượng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2019 có 82.604 giao dịch bất động sản thành công. Năm 2020, trên cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành công.

Sang năm 2021, có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, tức là tăng gấp đôi so với năm trước. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch.

Tổng giá trị giao dịch 30 tỷ USD/năm, thu hút 300.000 nhân sự môi giới, hơn 100 công ty phát triển bất động sản, hơn 1.000 công ty môi giới, 13.000 công ty liên quan bất động sản.

Trong Diễn đàn bất động sản mùa xuân lần thứ II, tổ chức vào sáng nay (15/3), ông  Hà Tuấn Khang, Giám đốc Trung tâm Công nghệ - Marketing Tập đoàn Meey Land cho rằng, bên cạnh những con số khá lạc quan nêu trên, thị trường bất động sản vẫn còn một số vướng mắc. Nổi bật là vướng mắc về pháp lý bất động sản.

Hiện nay, thủ tục tiếp cận đất đai dù đã được tiết giảm nhưng vẫn rất phức tạp. Vì vậy, còn rất nhiều dư địa để chúng ta cải thiện. Thực tế, từ tháng 5/2020, khi có Nghị quyết 68 về cải cách thủ tục hành chính giai đoạn 2020 - 2025 nhưng trong những năm qua vẫn chưa làm được nhiều, vẫn còn nhiều ách tắc, lãng phí. 

“Cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn còn chậm. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản”, ông Khang nói.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật cho rằng, hiện nay, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập.

“Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông”,  PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản tăng trưởng

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc enCity cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có 4 cơ hội. 

Thứ nhất, bất động sản công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường Việt Nam. Đây là xu hướng lâu dài do có sự chuyển dịch từ Trung Quốc và cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày càng phát triển, lực lượng lao động dồi dào.

Thứ hai, đầu tư công về hạ tầng giao thông như Vành đai 4, Vành đai 3 sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Thứ ba, đây không chỉ là vấn đề an toàn, mà còn là bộ mặt đô thị. Đại dịch và đầu tư công kích thích đô thị hóa vùng ven: Pháp lý mở cơ hội để tái thiết đô thị 2.000 chung cư cũ cần được cải tạo ở Hà Nội và TP.HCM tương tương với 500ha quỹ đất. Như vậy, chúng ta đang có các quỹ đất ngay trong lòng thành phố lớn.

Thứ tư, đại dịch tạo nên nhu cầu sống xanh. 61% người có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn.

Song song đó, thị trường bất động sản đối mặt với 3 thách thức. Thứ nhất, về pháp lý, những mảnh đất chờ được đổi mới tại Việt Nam vẫn đang nằm chờ quy hoạch. 

Thứ hai, chúng ta mở cửa du lịch từ ngày 15/3 nhưng tâm lý người dân châu Á vẫn còn sợ sệt. Tâm lý này giúp chống dịch tốt nhưng lại cản trở ngành du lịch phát triển.

Thứ ba, xung đột Nga và Ukraine khiến nền kinh tế thế giới vừa chịu ảnh hưởng từ đại dịch nay lại chịu thêm chuỗi cung ứng bị đứt gãy, logistics bị gián đoạn. 

“Đây chính là 3 thách thức lớn nhất sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản”, ông Dũng nói.

Trong khi đó, ông Hà Tuấn Khang nhận định, về cơ hội và tiềm năng, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế, bao gồm: Số lượng người dân sử dụng smartphone lớn và 100 triệu dân với thị trường nhà ở được định giá lên đến 24 tỷ USD.

Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đạt 1.232 tỷ USD, chiếm 22% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Từ thời điểm 2020, tất cả các trải nghiệm mua nhà của khách hàng đã bắt đầu tiến vào số hóa. 

Tuy nhiên, các rào cản về pháp lý cũng ảnh hưởng không nhỏ tới triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam. Vì vậy, để thị trường “cất cánh” nhất thiết phải tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý.

TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chia sẻ, sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản là một trong những chỉ dẫn quan trọng của quá trình phục hồi chung của nền kinh tế. Việt Nam đang trong tình thế của các tác động kép, rất bất lợi, dịch bệnh chưa qua thì chiến tranh đã tới. Rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: Rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường.

“Để giải quyết được vấn đề này cần giải pháp kép. Mở cửa được hiểu theo nghĩa rộng nhất không phải là mở cửa thị trường mà là mở cửa trong thể chế. Mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu quan trọng nhất ngay trong bối cảnh hiện nay”, ông Lộc khẳng định. 

Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cũng cho rằng, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá.

“Vừa qua chúng ra có sửa 8 luật liên quan đến đầu tư xây dựng… nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển” chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản như hiện nay”, TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh