Sau 1 năm thị trường chìm sâu vào suy thoái, bước sang năm 2023, giới chuyên gia kỳ vọng đây sẽ năm bất động sản bứt phá.

Bất động sản vẫn chưa thể hồi phục

Trong Diễn đàn Bất động sản mùa xuân lần thứ III diễn ra vào ngày 10/3, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế phân tích: Bất động sản là một trong 4 trụ cột của kinh tế Việt Nam, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản.

Theo ông Cấn Văn Lực, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (1,02% GDP), lưu trú  (2,27% GDP) và tài chính - ngân hàng (4,76% GDP) năm 2022.

Bất động sản đóng góp vào GDP và nền kinh tế, ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP trong năm 2022. Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Đây cũng là ngành xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,2 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký.

“Chính vì sự quan trọng của bất động sản trong cơ cấu nền kinh tế, phải có giải pháp để hỗ trợ thị trường tăng trưởng trong thời gian tới”, ông Lực nói.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, ngay từ quý IV năm 2022 cho đến nay, thị trường bất động sản gặp những khó khăn và ở trong tình trạng trầm lắng. Điều này ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. 

Trên thực tế, có hai vấn đề cơ bản được nhận diện là rào cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản là điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản.

“Nhận thức được điểm nghẽn này, Chính phủ đã có giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 - Ba đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Đây chính là các giải pháp được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường bứt phá trong thời gian tới”, ông Tuyến nói.

Phân tích rõ hơn về các tác động của việc sửa đổi Luật, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch thường trực 2 Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá: Tình trạng khó khăn có lẽ còn tiếp tục kéo dài một thời gian nữa.

Sở dĩ như vậy là vì hiện nay Chính phủ đang tập trung xử lý để có thể trình Quốc hội Nghị quyết về ba luật liên quan rất thiết thực đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cùng thông qua tại kỳ họp thứ VI. Nếu không có vấn đề gì, 6 tháng sau các luật này sẽ có hiệu lực. 

“Liệu trong thời gian đó, các cơ quan chức năng có kịp thời ban hành các nghị định, thông tư để hướng dẫn, nhằm đưa luật vào thực tiễn? Vậy nên chúng ta phải xác định đây là việc lâu dài chứ không thể xong ngay”, ông Chiến nói.

Tuy nhiên, Chính phủ đang rất tích cực tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Trong ba ngày liên tiếp, Chính phủ đã ban hành ba công điện, và các công điện tiếp theo cũng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong đó có vấn đề vốn, tín dụng

Chính phủ cũng thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để tháo gỡ quyết liệt cho thị trường. Nhưng ngay cả tổ công tác đặc biệt cũng chưa đủ quyền hạn để giải quyết bởi phải đối mặt với những vấn đề vượt thẩm quyền liên quan đến quy định của pháp luật.

“Có lẽ tổ công tác phải có quyền hạn nhất định hơn nữa, đặc biệt phải làm việc trực tiếp với doanh nghiệp ở các vùng miền. Đây cũng là khó khăn của Tổ công tác”, ông Chiến nói.

Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng là “thuốc bổ” của thị trường?

Ngoài các giải pháp về sửa luật, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Chính phủ, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố. Đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này. 

“Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn thì cũng cần quan tâm, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định”, ông Đính nói.

Bên cạnh đó, Chính phủ phải có quy định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đây là việc trọng tâm cần thực thi, với cơ quan chủ chốt là Bộ Tài chính.

Ông Đính cũng cho rằng, Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay, Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký, nhưng "Chúng tôi đánh giá vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý".

Tổ công tác đặc biệt cũng chia sẻ đang gấp rút trình Chính phủ những chương trình tháo gỡ. Ông Đính cho rằng, càng sớm ban hành càng tốt để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện tại cho các dự án cơ bản hoàn thành thủ tục đã đền bù giải phóng mặt bằng, tức là có đất sạch và cơ bản đã hoàn thành nhưng vẫn còn một chút vướng mắc như cấp phép hay các quy định khác khác, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính.

Về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.

“Đối với doanh nghiệp, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của doanh nghiệp. Đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để doanh nghiệp khởi động trở lại”, ông Đính nhấn mạnh.