Giá liên tục tăng khiến căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm

Trong báo cáo quý I/2024, Sở Xây dựng TP HCM cho biết đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn đối với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai tại 5 dự án, trong đó 7.199 căn nhà chung cư và 554 căn nhà thấp tầng.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở trung cấp giá 20-40 triệu đồng/m2 có 1.515 căn, tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái khi TP không có nguồn cung nào ở mức giá này. Suốt hai năm 2021-2022, phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn mất hút, còn mức giá 25-40 triệu đồng/m2 cũng chiếm tỷ trọng không đáng kể.

Tuy nhiên theo báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá căn hộ tại TP HCM đang tiếp tục đà tăng trong 2 tháng đầu năm. Cụ thể, trong tháng 1 giá bán căn hộ chung cư đã tăng thêm 1-4%, mạnh nhất là ở phân khúc cao cấp. Sang đến tháng 2, phân khúc này tiếp tục tăng nhẹ, trong khi giá thị trường lại có chiều hướng đi ngang.

Bên cạnh đó, phần lớn tin bán căn hộ chung cư tại TP HCM thời gian qua đều thuộc phân khúc trung – cao cấp, tầm giá trên mức 55 – 70 triệu đồng/m2, trung bình từ 2,8 – 4 tỷ đồng/căn. Những sản phẩm có giá thấp hơn đến từ nguồn hàng rao bán thứ cấp, từ các dự án cũ đã sử dụng nhiều năm.

Tương tự, số liệu báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong năm 2023, TP HCM không còn các sản phẩm chung cư giá rẻ dưới 2 tỷ đồng, 90% các sản phẩm đang bán thuộc phân khúc trung – cao cấp, giá từ 2-5 tỷ đồng/căn. Trong khi nguồn cung căn hộ vẫn chưa có nhiều cải thiện.

Đơn vị này cho rằng, trong giai đoạn từ 2024-2026, căn hộ chung cư có giá ở khoảng từ 2 – 3 tỷ đồng sẽ ngày càng khan hiếm. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trên 5 tỷ đồng/căn. Các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng sẽ ngày càng ít, thậm chí là ở các giao dịch thứ cấp, các dự án chung cư cũ, đã sử dụng lâu năm.

Theo thống kê của Savills, trong năm 2024, 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên tại thị trường Bình Dương, giá căn hộ chung cư cũng liên tục tăng. Hiện đang nằm trong khoảng giá từ 32-56 triệu đồng/m2. Dự báo tương lai mức giá sẽ còn tăng mạnh do các sản phẩm mới đều được định hình ở phân khúc cao cấp, giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Còn tại thị trường Đồng Nai, tình trạng tăng giá bán cũng xảy ra với việc các dự án mới công bố giá bán từ 34 triệu đồng/m2. Do đó, chỉ duy nhất thị trường Long An là còn các dự án căn hộ chung cư giá rẻ, với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn. Trong đó một số dự án mới đang công bố giá bán nằm ở mức từ 20-24 triệu đồng/m2.

Lực cầu tiếp tục tăng với nhóm khách hàng mới

Theo các chuyên gia, với giá bán luôn nằm ở đầu phân khúc tầm trung, thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM sẽ rất khó đáp ứng cho nhu cầu mua nhà thực tế. Đặc biệt là với người có thu nhập thấp hay ở mức 20 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ gần như là không thể nếu không có sự hỗ trợ từ người thân và đòn bẩy tài chính. 

Bên cạnh đó, sau giai đoạn 1/1/2025, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường sẽ xuất hiện một nhóm khách hàng mới là người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quan tâm đến các sản phẩm nhà để ở.

Chia sẻ về nhóm khách hàng mới này, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, đơn vị đã có cơ hội hợp tác với nhiều với người Việt Nam ở nước ngoài. Một trong những điểm chính là hiện nay phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ đã sở hữu lượng tài sản nhất định tiền và cân nhắc đầu tư lại vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về.

“Cũng cần lưu ý rằng có rất nhiều người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những Việt Kiều mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư khổng lồ”, ông Troy phân tích.

Như vậy nếu trong tương lai gần, nguồn cung căn hộ chung cư vừa túi tiền không được cải thiện, cán cân cung cầu sẽ bị chênh lệch nặng nề và tiếp tục làm giá bán bị đẩy lên cao. Nhiều ý kiến cho rằng, người mua nhà cần sớm có kế hoạch mua nhà với những phương án đa dạng hơn thay vì tiếp tục chờ đợi giá nhà ở những đô thị lớn giảm sâu.