Theo báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” vừa được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố mới đây, các dự án hạ tầng giao thông được đánh giá là nắm giữ vai trò đầu tàu, dẫn dắt phát triển nhờ khả năng kết nối thuận tiện, khơi dậy tiềm năng của các địa phương.

Sự đẩy mạnh triển khai hạ tầng sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư, chuyển dịch đất đai, phát triển thêm những khu vực mới. Điều này tạo động lực thúc đẩy sự hình thành các dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mới của địa phương, qua đó thu hút dòng tiền đầu tư. Đây cũng là yếu tố then chốt đẩy giá trị bất động sản gia tăng.

 "Các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…”, VIRES nhận định.

Ghi nhận thực tế, tại một số địa phương có đường cao tốc chạy qua hay liên quan đến các dự án sân bay mới đều ghi nhận giá đất tăng mạnh. Đơn cử như việc các dự án hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ với Vành đai 3 tại Hà Nội dần hoàn thiện, tương đồng với biên độ tăng giá của bất động sản trên thị trường này. Trong 5 năm trở lại đây đã ghi nhận đà tăng trung bình 8 - 35%/năm tùy từng dự án. 

Tuy nhiên VIRES cũng cho rằng, thách thức đặt ra là không đợi đến khi hạ tầng triển khai/ hoàn thành thì bất động mới được hưởng lợi, ăn theo mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để đi trước một bước, tiến hành mua gom đất nền và các bất động khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng.

Sẽ không là vấn đề nếu sự hình thành các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất tỷ lệ thuận, phù hợp với tốc độ triển khai, hình thành của các dự án hạ tầng. Vậy nhưng sau những cơn sốt đất, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực theo đó cũng không song hành với tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua - bán và đẩy giá.

Do đó, đơn vị này cảnh báo về 2 rủi ro mà thị trường có thể phải đối diện. Đầu tiên đó là sự thúc đẩy của thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng tại địa phương nếu không được kiểm soát chặt chẽ, có thể gây sốt đất với tình trạng đầu cơ đất đai khiến giá đất tăng cao. Khi giá đất tại khu vực quy hoạch thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế, công tác giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn hơn, tiến độ dự án hạ tầng có nguy cơ chậm lại.

Trong trường hợp địa phương đã cấp phép triển khai các dự án bất động sản để khai thác quỹ đất sau khi quy hoạch hạ tầng, nhưng dự án hạ tầng giao thông gặp nhiều vướng mắc trong triển khai, chậm tiến độ kéo dài sẽ khiến các dự án bất động sản đối mặt tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí.

Thứ hai, đối với phía nhà đầu tư, rủi ro sẽ xảy đến khi mua bất động sản với giá cao trong các cơn sốt đất ăn theo quy hoạch hạ tầng. Trong trường hợp quy hoạch hạ tầng đó được triển khai đúng tiến độ, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản lúc mua so với lúc bán hoặc có thể tạo ra dòng tiền từ bất động sản đó nhờ hoạt động kinh doanh, thương mại có hiệu quả sau khi hạ tầng hoàn thành.

Dù vậy, từ khi có quy hoạch đến lúc dự án hạ tầng được chấp thuận chủ trương đầu tư thường mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng khi đã có chủ trương, thậm chí đã được cấp vốn vẫn gặp nhiều khó khăn, ách tắc trong quá trình triển khai, dẫn tới tiến độ bị kéo dài.