Trong thời gian qua, một số địa phương tuỳ tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel (căn hộ du lịch/căn hộ khách sạn) và tự đặt ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Trong khi việc này đã được các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai 2013, hầu như các chủ sở hữu công trình xây dựng là căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (là các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.

Theo các chuyên gia, tính định danh, hành lang pháp lý vẫn tiếp tục là rào cản với phân khúc này. Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng khó khăn pháp lý của phân khúc này khiến cho các nhà đầu tư “chùn tay”.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Tiến Thủy – Văn phòng luật sư Việt Lý (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, hiện nay nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đang “không biết gọi sao” - hay nói cách khác là mơ hồ về tính định danh của bất động sản nghỉ dưỡng: “Căn hộ khách sạn” hay “Căn hộ lưu trú” hay “Căn hộ du lịch”; “Căn hộ văn phòng” hay “Văn phòng kết hợp lưu trú” hay “Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú”?

Vị luật sư cho biết, hiện trong 3 văn bản là 3 cái tên khác nhau khiến khó lòng áp dụng cho các bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đó, Nghị quyết số 82/2019/QH14 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, nêu rõ: “Nghiên cứu làm rõ và có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng lưu trú như căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)…”.

Tuy nhiên, tại Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư QCQG 04:2021/BXD thì quy định về “Căn hộ lưu trú” (condotel), “Văn phòng kết hợp lưu trú” (officetel).

Hay tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản: “Căn hộ du lịch”, “Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú”.

Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà, Nhà nước đã quy định, đất thương mại dịch vụ 50 năm và được cấp sổ theo thời gian đó. Địa phương nào muốn tận thu đưa đất thương mại dịch vụ sang đất ở cần phải xem xét lại. Chúng ta không nên đưa cái sai để hợp thức hoá cái sai.

Bộ trưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh, nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở vì đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, đương nhiên thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng.

Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định và giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hứa mua hứa bán, là hợp đồng dân sự về kinh tế kèm theo rủi ro và hệ lụy.

Trước đó, dù không có trong Luật Đất đai nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng chục dự án trong 3 năm liên tục từ 2016 - 2018.

Vì không có quy định nên hệ lụy là hàng loạt khách hàng mua căn hộ condotel tại dự án có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được cấp sổ đỏ, không đảm bảo quyền lợi như cam kết dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, những khu vực đất có lợi thế về thương mại dịch vụ, sinh lợi từ đầu tư phát triển kinh tế thì nên là đất để cho thuê. Còn nếu là đất ở thì nên chọn nơi có cảnh quan, môi trường. Quy hoạch này có sự phân biệt. Đất ở thì có thể là lâu dài. Đất thương mại dịch vụ thì có thể thu tiền nhiều lần theo giá trị đầu tư về kinh tế.