Chật vật tìm căn hộ hợp túi tiền

Sau khi Hà Nội kết thúc giãn cách xã hội vào đầu tháng 10/2021, bà Kim Loan đã liên hệ với hàng chục sàn môi giới bất động sản nhờ tìm kiếm một căn hộ 2 phòng ngủ, trong tầm giá trên dưới 2 tỷ đồng.

Điều kiện của bà Loan đưa ra là không quá xa thành phố, gần trục đường chính, đặc biệt phải là căn hộ mới, nhận nhà trước Tết. Tuy nhiên, cho tới nay, bà Loan vẫn chưa tìm được căn hộ ưng ý.

“Một số sàn môi giới cũng giới thiệu một số dự án, ở Nam Từ Liêm hoặc Hà Đông, với mức giá khoảng 1,9 - 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, tôi chưa ưng lắm vì vị trí còn khá xa. Trong khi đó, một số dự án gần trung tâm hơn, lại là căn hộ cũ, chục năm tuổi và đã xuống cấp”, bà Lan cho biết.

Dù vậy, với giá nhà ở liên tục tăng cao như trong vài năm trở lại đây, có thể bà Lan sẽ chấp nhận lựa chọn căn hộ xa trung tâm, nhưng hợp túi tiền.

“Cách đây 5 năm, 2 tỷ đồng là mua được một căn hộ ở quận Hoàng Mai, hoặc Hai Bà Trưng rồi. Nhưng, hiện nay, 2 tỷ thì chỉ có ra ven đô”, bà Lan nói.

Cũng có cùng nỗi khổ với bà Loan, anh Thế Anh cũng đang chật vật tìm kiếm căn hộ hợp túi tiền trước Tết Nguyên Đán Nhâm Dần 2022.

“Mỗi ngày giá nhà, giá căn hộ lại tăng, cứ chần chừ là thiệt. Ví dụ, cách đây 1 năm, tôi có hỏi một dự án chuẩn bị mở bán nằm trên đường Trương Định, quận Hoàng Mai, bên môi giới báo giá ước tính khoảng 28 - 29 triệu đồng/m2. Đến giữa năm sau, giá đã lên 35 triệu đồng/m2. Cho tới nay là 39 - 40 triệu đồng/m2, tùy vị trí”, anh Thế Anh nói.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2021, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội xuống thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại, toàn thị trường có khoảng 33.600 sản phẩm.

Bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được chứng kiến ở loại hình biệt thự và nhà liền kề. Bộ phận nghiên cứu của Savills không ghi nhận dự án nào mới trong quý 4/2021. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán, cung cấp cho thị trường 245 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. 

Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn Quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cầu gia tăng, dự kiến vượt quá khả năng nguồn cung trong tương lai

Sau thời gian kìm nén do tác động từ bùng phát dịch kéo dài, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu sôi động trở lại trong những tháng cuối năm 2021. So với quý trước, lượng giao dịch ở các loại hình nhà ở đều cho thấy những con số tăng trưởng đáng kinh ngạc ở mức 96% đối với biệt thự/nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng đang ở mức cao khi căn hộ đạt 19%, tăng 7 điểm % theo quý và biệt thự/nhà liền kề đạt 37%, tăng 17 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Xét riêng về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nhu cầu mua bán đang cho thấy tín hiệu khả quan khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn luôn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở. 

Lý giải cho con số này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội chia sẻ: Hoạt động thị trường cải thiện, đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Cũng theo chuyên gia Savills, sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.000.

Tuy nhiên cần lưu ý là tại thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ ở tầm giá thấp hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường. Nguồn cung mới và hàng tồn kho căn hộ ở mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu hụt trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu VNĐ/m2.

Bên cạnh đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, các số liệu từ báo cáo của Savills đang cho thấy từ năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. 

“Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định”, bà Hằng nói.