Bối cảnh thị trường hiện nay đã có nhiều thay đổi. Các doanh nghiệp sẽ ngày càng chịu sức ép lớn hơn từ phía khách hàng. Khi quyền lực quyết định diện mạo thị trường đã chuyển từ người bán sang người mua, thì phải xây dựng được một hệ sinh thái để đáp ứng tốt hơn các yêu cầu của khách hàng, thị trường là tối quan trọng. 

Hệ sinh thái trong bất động sản đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới. Điển hình như tại Nhật Bản, các công ty xây dựng có tuổi đời hàng trăm năm, sau khi tích lũy được đủ nhiều kinh nghiệm bằng việc hợp tác với các đối tác phát triển dự án khác trong và ngoài nước, cũng đã xây dựng cho chính mình các công ty sinh thái với đầy đủ các chức năng để phát triển bất động sản. Còn ở Việt Nam, việc doanh nghiệp phát triển theo mô hình hệ sinh thái vẫn đang là câu chuyện khá mới mẻ. 

Trong hệ sinh thái bất động sản, mỗi chủ thể có điểm mạnh và điểm yếu, không thể một chủ thể bất động sản có thể làm tốt tất cả các công việc của các chủ thể khác, nhưng nếu người làm bất động sản không có trong mình hình ảnh của những chủ thể trên thì rất khó phát triển bền vững. Để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần đa dạng nguồn vốn như: vốn tự có, phát hành cổ phiếu cho đối tác chiến lược, có lộ trình IPO nếu tới thời điểm thích hợp, phát hành trái phiếu doanh nghiệp… không nên quá phụ thuộc vào ngân hàng, bản thân nhiều ngân hàng cũng nhảy vào thị trường với hình thức đầu tư nào đó, lợi nhuận từ đầu tư bất động sản không nhỏ tuy nhiên bản thân người làm ngân hàng cũng hiểu rằng “bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro” và rồi họ lại rút khỏi ngành bất động sản. Nhiều doanh nghiệp liều tới mức sử dụng phương án vay nợ doanh nghiệp khác với lãi suất cao kết quả là mất kiểm soát dòng tiền và "bay tóc".

 

Nhà phát triển dự án là bộ phận quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản, họ là doanh nghiệp biết cách thức đầu tư, thu xếp nguồn vốn và phân phối sản phẩm. Sở thích của họ là tìm tới những chủ đầu tư có quỹ đất nhưng không phát triển được dự án. Họ có thể mua sỉ 1 phần hoặc toàn bộ dự án. Điểm mạnh của họ là vốn và kinh nghiệm nhưng điểm yếu của họ là sự nôn nóng trong việc mở rộng danh mục dự án đầu tư, ngoài ra sự mâu thuẫn trong cách thức điều hành cũng khiến cho nhiều nhà phát triển dự án tan rã hoặc tự tách ra để trở thành chủ đầu tư dự án.

Các chủ đầu tư là những doanh nghiệp am tường về luật, họ hiểu quy trình xin đất và các thủ tục trong việc biến đất trống thành dự án. Trên thị trường có khá nhiều doanh nghiệp kiểu này đặc biệt là những doanh nghiệp nhà nước, tuy nhiên xu hướng này đang có sự thay đổi khi doanh nghiệp tư nhân đã bắt đầu nhảy vào thị trường đầu tư bất động sản. Thủ tục hiện nay cũng tương đối rõ ràng nên doanh nghiệp tư nhân tự “xin chủ trương” ngày một nhiều. Nhiều chủ đầu tư hướng tới nhà phát triển dự án và ngược lại tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng thành công.

Những doanh nghiệp bất động sản có nguồn gốc từ nhà thầu xây dựng không phải ít. Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng khá lớn trong đầu tư bất động sản. Bản thân thị trường xây dựng liên quan mật thiết với thị trường bất động sản giống như ngành ngân hàng với ngành chứng khoán. Nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay tự mở công ty xây dựng, tự xây dựng những dự án công ty mình phát triển để giảm chi phí, thậm chí họ còn đưa công ty xây dựng đó lên sàn để trở thành doanh nghiệp xây dựng nổi tiếng trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, yếu tố chuyên môn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khi mở rộng kinh doanh chấp nhận thuê ngoài việc xây dựng nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng mặc dù biết giá sẽ cao so với việc họ tự xây dựng.

Ngày trước các doanh nghiệp môi giới chưa được coi trọng nhưng thời gian trở lại đây các doanh nghiệp môi giới đang dần có tiếng nói quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản. Nhiều nhà môi giới nhảy vào thị trường đầu tư nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng thành công. Nguyên nhân chính là nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư.

Để phát triển hệ sinh thái của mình, doanh nghiệp cần tổng hợp tất cả các nguồn lực bên trong lẫn bên ngoài để phát triển một cách toàn diện tất cả các lĩnh vực hoạt động kinh doanh dịch vụ nhằm tạo ra một vòng tròn khép kín về sản phẩm để đạt được các mục tiêu về 4 khía cạnh: Mục tiêu về tài chính và tăng trưởng; mục tiêu về thị phần và khách hàng; mục tiêu về quy trình hoạt động nội bộ; mục tiêu về nghiên cứu và xu hướng phát triển. Ở từng giai đoạn, cần có những mục tiêu cụ thể khác nhau. 

Việc phát triển một dự án bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước, nhiều giai đoạn và tiềm ẩn không ít rủi ro. Việc nhiều doanh nghiệp Việt Nam hướng tới xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh khi cân nhắc phát triển dự án cho thấy các doanh nghiệp đã ý thức được tính độc lập, đồng bộ cũng như hiệu quả của dự án xét trên nhiều mặt như: chi phí, chất lượng sản phẩm hay tiến độ. Đây cũng là một dấu hiệu cho thấy quá trình tích lũy, học hỏi kinh nghiệm của các doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua khoảng 10 năm kể từ thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu bùng nổ gắn với “quy luật chu kỳ”, với những bài học về phát triển bất động sản khiến cho doanh nghiệp trưởng thành hơn và có những chiến lược táo bạo hơn.

Nam Nguyễn