Liên tiếp vay, tài sản đảm bảo chính cổ phiếu của công ty

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) mới đây đã thông qua phương án phát hành đợt trái phiếu thứ 6 trong năm với giá trị 270 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm. Lãi suất 13%/năm, được trả định kỳ 3 tháng/lần.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, và không phải nợ thứ cấp. Tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR của bên thứ 3. Thời gian phát hành dự kiến trong tháng 9.

Mục đích phát hành nhằm tài trợ vốn cho công ty con thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Astral City (quy mô 3,73 ha, tại tỉnh Bình Dương) và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại (quy mô 84,1 ha, tại quận 9, TP HCM). Thời gian phát hành dự kiến trong tháng 9.

Nếu tính cả đợt phát hành sắp tới, kể từ đầu năm, doanh nghiệp đã chào bán 1.380 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 13%/năm và phần lớn trái phiếu đáo hạn năm 2023. Toàn bộ các đợt phát hành này đều được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR của bên thứ 3.

Số tiền huy động được sẽ dùng để tài trợ vốn cho công ty con thực hiện hai dự án trên, cũng như đầu tư dự án Phân khu 2, Phân khu 4 và Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định).

Rủi ro khi vay trái phiếu đảm bảo bằng cổ phiếu?

Thời gian gần đây, câu chuyện về “gã khổng lồ” bất động tại Trung Quốc Evergrande đứng trước nguy cơ sụp đổ khiến nhà đầu tư ít nhiều liên tưởng đến các công ty cùng lĩnh vực tại Việt Nam. Thời điểm hiện tại, chưa có trường hợp nào tương tự tại Việt Nam tuy nhiên đây cũng là một bài học nhãn tiền đối với các công ty bất động sản nuôi tham vọng tăng trưởng nóng nhờ vay nợ.

Theo báo cáo tài chính quý II/2021, số dư nợ vay của PDR thời điểm cuối tháng 6 chỉ ở mức 13.81 tỷ đồng và con số này đã giảm xuống còn dưới 1.260 tỷ đồng tính đến ngày 10/7. Tỷ lệ nợ vay chiếm khoảng 18% vốn chủ sở hữu không phải là con số đáng lo ngại thời điểm này.

Mặt khác, tổng nợ phải trả của PDR lại có xu hướng gia tăng từ đầu năm. Nợ phải trả thời điểm 30/6 đã tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, lên mức 11.647 tỷ đồng, gấp 1,65 lần vốn chủ sở hữu. Con số này cũng không quá lớn đặc biệt trong lĩnh vực có đặc thù sử dụng đòn bẩy cao như bất động sản.

Điều này tạo dư địa cho Phát Đạt có thể tiếp tục huy động qua kênh trái phiếu để thực hiện các dự án bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc sử dụng cổ phiếu PDR của bên thứ 3 làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay trái phiếu cũng là một vấn đều đáng lưu ý.

Trên thị trường, cổ phiếu PDR đã có nhịp tăng khá dài từ tháng 8/2020 và đạt đỉnh vào đầu tháng 7 năm nay, ghi nhận mức tăng hơn 5 lần sau chưa đến 1 năm. Con số gây bất ngờ khi trước đó cổ phiếu này đã có thời gian dài đi ngang ở vùng giá thấp và kết quả kinh doanh cũng không quá đột biến.

Sau giai đoạn tăng nóng, PDR đã hạ nhiệt và quay đầu giảm gần 17% so với đỉnh nhưng vẫn gấp đôi so với đầu năm. Điều này khiến giới đầu tư lo ngại về khả năng tiếp tục điều chỉnh của PDR nếu không có thông tin hỗ trợ đến từ hoạt động kinh doanh được dự báo sẽ khó khăn trong những tháng cuối năm do ảnh hưởng của làn sóng Covid-19 thứ 4 đến lĩnh vực bất động sản.

Nếu tình hình kinh doanh có biến động tiêu cực, quyền lợi của trái chủ có thể sẽ chịu ảnh hưởng kép từ việc khả năng thanh toán gốc, lãi của doanh nghiệp và giá trị tài sản đảm bảo tính theo giá trị cổ phiếu trên sàn.