Từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục chỉ đạo đưa ra cảnh báo các NH thận trọng cho vay lĩnh vực BĐS. Đồng thời rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ các dự án BĐS, cũng như giám sát việc sử dụng vốn để tránh việc cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là đầu tư BĐS hoặc chứng khoán. Tăng trưởng tín dụng quý I-2018 thấp hơn so với cùng kỳ, nhưng đáng chú ý là tín dụng trung và dài hạn đang có dấu hiệu tăng nhanh. Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang sốt nóng, diễn biến này đã dấy lên lo ngại vốn tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực này thông qua cho vay tiêu dùng với mục đích mua nhà và sửa chữa nhà ở. 

Tỷ trọng tín dụng trung, dài hạn chiếm khoảng 53,2% tổng tín dụng (cuối năm 2017 là 52,8%) là điều đáng mừng khi dòng vốn đi vào đầu tư và sản xuất. Nhưng thời gian gần đây, cùng lúc thị trường BĐS nóng sốt, tín dụng trung và dài hạn lại đảo chiều tăng nhanh, dấy lên lo ngại vốn NH đang chảy vào lĩnh vực này. Có một thực tế hiện nay, các NH luôn rất mặn mà cho vay BĐS vì có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất có thể cao hơn cho vay sản xuất kinh doanh, nhất là né sang cho vay tiêu dùng. 

Do đó, chỉ cần có cơ hội, các NH sẽ cho vay nhiều đối với BĐS. Khi có quá nhiều tiền chảy vào lĩnh vực này sẽ đẩy giá BĐS tăng. Một thống kê được đưa ra gần đây cho biết, 15 NH bao gồm BIDV, Techcombank, SHB, ACB, Eximbank, Maritime Bank, VPBank, Sacombank, Kienlongbank, LienVietPostBank, HDBank, BacABank và ABBank đã công bố số liệu cho vay BĐS năm 2017 trong báo cáo tài chính, còn các NH khác chưa có số liệu. 

 Các chuyên gia tín dụng cho rằng sự thận trọng như vậy của các NH là rất cần thiết, giúp hạ nhiệt thị trường BĐS, tránh tình trạng bong bóng, tạo cú sốc về giá như thời kỳ trước.

Theo đó, 15 NH này đã cho vay kinh doanh BĐS với tổng dư nợ hơn 163.160 tỷ đồng, tăng khoảng 2.033 tỷ đồng so với năm 2016. Trong đó, 5 NH có tỷ lệ cho vay BĐS chiếm tỷ trọng tín dụng cao gồm Sacombank (17,6%), Techcombank (12,6%), LienVietPost Bank (11,6%), Kienlongbank (10,1%) và VPBank (8,5%). Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn nghi ngại về con số thật sự của tín dụng cho vay BĐS, bởi phần lớn vốn cho vay BĐS lại ẩn trong tín dụng tiêu dùng. Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng ước tăng 65%, chủ yếu cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất với 52,9%. Còn cho vay mua trang thiết bị gia đình tăng 6,5%, chiếm 15,3% tỷ trọng, cho vay mua phương tiện đi lại tăng 35,2% và chiếm 8,3%. Dòng vốn này sẽ tạo động lực cho tổng cầu của nền kinh tế và tác động tích cực tới tăng trưởng GDP trong các năm tới. 

Tuy nhiên, diễn biến này cũng có rủi ro, nhất là trong một môi trường tăng trưởng tín dụng cao, khó tránh một phần dòng vốn chảy sang các tài sản đầu cơ cao, qua đó thúc đẩy giá tài sản tăng nhanh. Cùng với đó, các dự án bất động sản ở khắp nơi cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại. Tuy nhiên, vì dòng tín dụng này đang lệch hóa sang bất động sản, nên cần phải trả lại vai trò chính của NHTM chỉ cho vay vốn ngắn hạn. Thời gian qua vì thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển nên NHTM vẫn phải cung cấp tới 45-50% vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế. Đây là tỷ trọng cho vay vốn trung dài hạn lớn nhất trong khu vực và tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Để giảm thiểu rủi ro đối với hoạt động cho vay của các NH, tháng 1-2018, NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các NH hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Bên cạnh đó, NHNN cũng nhắc nhở, với lĩnh vực vay tiêu dùng, các NH phải kiểm soát tốt chất lượng tín dụng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh. Đặc biệt các NH phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán. 

Điều này cho thấy, NHNN cũng đã chú ý đến việc siết cả hai đầu vốn đối với lĩnh vực BĐS. Tổng giám đốc OCB ông Nguyễn Đình Tùng cho biết, đối với cho vay BĐS, NH không tăng lãi suất mà siết điều kiện cho vay chặt chẽ hơn. Cụ thể, dựa theo tình hình diễn biến thị trường, NH đưa khung giá xác định giá trị tài sản bảo đảm là đất đai để xác định hạn mức cho vay mua nhà đối với khách hàng. Giả sử khu vực đất đang sốt, giá một m² đất lên tới cả trăm triệu đồng, nhưng NH chỉ xác định ở khung giá 60-70 triệu đồng/m² nếu khách hàng chấp nhận thì NH cho vay. 

Các chuyên gia cho rằng sự thận trọng như vậy của các NH là rất cần thiết, giúp hạ nhiệt thị trường BĐS, tránh tình trạng bong bóng, tạo cú sốc về giá như thời kỳ trước. Theo một báo cáo phát hành đầu năm 2018 của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, năm 2017, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (xây dựng khoảng 9,9%, kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,9%). Quy mô tín dụng toàn hệ thống tính đến cuối 2017 ước khoảng 6 triệu tỷ đồng. 

Ngoài việc cảnh báo nêu trên, cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình sau đây: từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời, vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06/2016/TT-NHNN. 

Như vậy, các chốt chặn đã được Ngân hàng Nhà nước thiết lập nhưng vấn đề là ý thức quản trị rủi ro từ chính các ngân hàng khi mà khối nợ xấu tồn tích từ các năm trước vẫn đang phải tiếp tục xử lý, cộng với bong bóng bất động sản đang đẩy giá lên ở nhiều khu vực rất dễ dẫn tới rủi ro vỡ bong bóng, và nguồn vốn cho bong bóng này lại đến từ các quỹ tín dụng và cả các ngân hàng. 

Bảo Anh