Tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. 

Với việc “bùng nổ” căn hộ Condotel, HoREA nhận định trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng. 

Chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp. 

Tuy nhiên, trong phần lớn các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động. 

 Nhiều dự án condotel đang có mức cam kết lợi nhuận rất cao. 

Những sản phẩm condotel và Ngôi nhà thứ hai thường sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. 

Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi của căn hộ khách sạn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý. Một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. 

Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua. Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. 

Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng. Việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. 

Theo ghi nhận của PV, hiện có nhiều dự án đang được công bố. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chưa hoạch định dự án kỹ càng đã cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó bằng cách chạy đua về quy mô và mức cam kết lợi nhuận. 

Các chuyên gia cho rằng; xuất pháp từ tính pháp lý và quy định phí nêu trên nên nhiều dự án condotel xây dựng nhưng không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Chưa có cơ chế và quy định đặc thù cho các khách hàng, nhà đầu tư vay tiền để mua condotel. 

Quy định trong pháp luật liên quan bị chồng chéo, đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của các bên tham gia: Chủ đầu tư, khách hàng – nhà đầu tư và ngân hàng. 

Nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể. Vấn đề thứ hai liên quan đến mục đích sử dụng condotel, bởi vì hiện chúng ta chưa có quy định cụ thể về loại hình bất động sản condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở… 

Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. 

Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. Tuy nhiên, việc thực hiện các cam kết này có đầy đủ hay không còn phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh doanh hàng quý, hàng năm của mỗi dự án. Khách hàng cần nghiên cứu kỹ khả năng hoạt động của chủ đầu tư trong một thời gian dài, xem xét các cam kết trước đây của họ ra sao./.

Hoàng Phi