Giá đất tăng “chóng mặt”

Hà Nội sẽ có thêm 5 quận từ 5 huyện ngoại thành, trong đó huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025.

Trong 2 năm trở lại đây, giá bất động sản tại các quận này liên tục ghi nhận có biến động lớn. Giới đầu tư và "cò" đất luôn “hâm nóng” các giao dịch bằng nhiều chiêu thức khác nhau như: Tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo…

Tại thời điểm 2017 – 2018,  trước thông tin các huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận (gồm Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì), giá bất động sản đã tăng nhanh một cách chóng mặt, có những nơi giá rao bán đất cao gấp từ 2 – 3 lần so với thời điểm vài năm trước đó.

Khảo sát tại huyện Đông Anh cho thấy, từ đầu năm 2019 số người tìm kiếm bất động sản tại Đông Anh tăng mạnh, gấp từ 1,5 đến 2 lần so với những tháng cuối năm 2018. Tại xã Vĩnh Ngọc có giá đất thổ cư tuyến đường lớn theo người dân chia sẻ hiện vào khoảng 170-180 triệu đồng mỗi m2, tăng 10 - 15 giá so với cuối năm ngoái. Mặt ngõ to hiện tại giá cũng dao động 150-160 triệu đồng/m2. Sâu vào trong những ngõ nhỏ hơn, mức giá dao động khoảng 60 triệu đồng/m2.

Khu vực có tỷ lệ tăng giá được đánh giá là cao nhất là đất nền tại thôn Lễ Pháp (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh) ở mức 30 – 35 triệu đồng/m2 trong khi giá bán ở thời điểm cuối năm 2017 là 15 – 17 triệu đồng/m2; tại xã Xuân Canh ghi nhận ở mức 35 – 40 triệu đồng/m2 trong khi trước đó khoảng 20 triệu đồng/m2.

Tại Gia Lâm, khu vực Kiêu Kỵ giá chào bán đất gần mặt đường rộng 5m giá 40 – 45 triệu đồng/m2, ở thời điểm trước đó có giá 28 – 30 triệu đồng/m2; tại các khu vực Cổ Bi, Đa Tốn, Phù Đổng, Yên Viên… giá cũng tăng khoảng 2 lần.

Tại các huyện khác như Hoài Đức, đầu năm 2019, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi được chào giá 120-130 triệu đồng/m2, trong khi cùng kì năm ngoái giá chào bán là 80-110 triệu đồng/m2.

Giá đất của huyện Đan Phượng tại các vị trí mặt đường các trục chính dao động khoảng từ 55-70 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong làng khoảng từ 10-25 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nếu so với thời điểm đầu 2015, giá đất hiện tại tăng khoảng hơn 30-40%.

So với các huyện thị khác, Thanh Trì có mức giá đất trung bình cao nhất hiện nay, trung bình khoảng 54,9 triệu/m2. Một số khu vực có giá trị bất động sản cao có thể kể đến như Cầu Bươu (52,1 triệu/m2), Kim Giang (65,4 triệu/m2), liên xã Phan Trọng Tuệ (61,9 triệu/m2), Tân Triều (77 triệu/m2).

Liệu có rủi ro?

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ Phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, các huyện nói trên khi có thông tin được quy hoạch lên quận sẽ bị các nhà đầu tư, môi giới tung thông tin, tác động để tìm cách đẩy thị trường và trục lợi trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ cả giá chào bán và giá giao dịch thực tế, bằng hình thức gặp nhiều chủ nhà. Đồng thời xem các giao dịch gần nhất là bao nhiêu, bởi có nhiều người chào giá 50 triệu nhưng giao dịch thực tế 35 triệu đồng.

Theo Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, thông tin các huyện được đề xuất nâng cấp đơn vị hành chính thành quận đã kích thích nhà đầu tư và môi giới tập trung vào khu vực đó “làm giá” khiến cho các sản phẩm BĐS có sự gia tăng mạnh về giá. Nhưng giá trị thực của sản phẩm là dựa trên các yếu tố về hạ tầng và phân bố dân cư, bởi không phải cứ lên quận là giá cả huyện đó sẽ tăng ngay. Do đó, nếu đầu tư theo trào lưu lại đúng lúc giá đẩy lên cao thì dễ bị "sa lầy". Nhiều mảnh trong làng xã, trong ngõ được rao bán với mức 20 triệu đồng/m2,  mức giá này là bất hợp lý, có dấu hiệu sốt "ảo". Với mức giá này, thị trường sẽ không kích thích các nhà đầu tư kinh doanh thật, chủ yếu thu hút giới đầu cơ tạo sóng. Việc đẩy giá đất lên càng cao càng không có ý nghĩa khi giao dịch thực tế tại các vùng này không nhiều.

Mặt khác, việc triển khai khu đô thị vốn là những thông tin tích cực, khiến giá bất động sản khu vực lân cận có xu hướng tăng nhưng cũng đề phòng sốt "ảo". Với trường hợp của Đông Anh sau khi BRG khởi công dự án thành phố thông minh, việc tăng giá sẽ không đáng kể bởi thực tế, đất Đông Anh đã được đẩy lên rất cao, thậm chí cao hơn giá trị thật từ trước đó”.

Như vậy, việc tạo "cơn sốt ảo" tại 5 huyện rất có thể là xuất phát từ những nhà đầu cơ, "cò" đất nhằm trục lợi. Do đó, các chuyên gia đều đưa ra nhận định, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với các hệ lụy nhãn tiền đã xảy ra ở các đợt sốt đất trước đây.

Thủy Tiên