Quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có quá “cứng”?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Đây là một trong những đề xuất gây tranh cãi nhất trong dự thảo Luật này.

Hiện tại, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng các tranh cãi liên quan với việc giao dịch bất động sản qua sàn vẫn đang gây tranh cãi trong giới chuyên gia.

Trong Hội thảo góp ý về Luật Kinh doanh bất động sản sửa và Luật Nhà ở sửa đổi đổi diễn ra hôm nay (12/5), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng: Có quá cứng hay không khi đưa ra quy định này.

Theo ông Hiệp, tại Điều 57 quy định các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, tại Điều 60 lại quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

"Chúng tôi cho rằng, quy định như vậy có cứng quá không? Hiện nay, khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn”, ông Hiệp nói.

Trên thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. 

“Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc, có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí", ông Hiệp nhấn mạnh.

Trên cơ sở đó, ông Hiệp đề xuất sửa lại Điều 57: Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức  hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).

Về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu. Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Bảo hành nhà chung cư tối thiểu 60 tháng là bất cập

Trong khi đó, trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở quy định  bảo hành nhà ở đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng và đối với nhà ở riêng lẻ thì “tối thiểu” là 24 tháng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, quy định như vậy là bất cập. Do đó, ông Hiệpđ ề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại vì Luật Xây dựng quy định kể cả công trình cấp đặc biệt và cấp 1 thời gian bảo hành chỉ là 24 tháng.

Ông Hiệp phân tích, tại Điều 20 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải có giấy chứng nhận đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư, tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam nếu góp vốn vào doanh nghiệp Việt Nam mà sở hữu trên 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp đó thì được xem là tổ chức nước ngoài, nếu sở hữu dưới 50% thì được xem là tổ chức Việt Nam.

Vì vậy, Luật Nhà ở cũng cần áp dụng khái niệm doanh nghiệp nước ngoài như Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư để thống nhất áp dụng.

Đối với các hợp đồng giao dịch, theo ông Hiệp, Điều 18 điểm 14 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “Không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án.”

Mục đích của quy định này là để ngăn chặn việc mua đi bán lại, tuy nhiên, ban ban soạn thảo cần bố sung thêm ý “trừ trường hợp bên tham gia hợp tác, liên doanh cùng có tên được công nhận là đồng chủ đầu tư trong giấy chứng nhận đầu tư".

Cũng về hợp đồng giao dịch, Điều 20 quy định hoạt động này “áp dụng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của luật này.

Chúng tôi đề nghị làm rõ là chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ và không phải trình thêm các cơ quan khác bởi thực tế các sở công thương cũng có hợp đồng mẫu riêng và cũng yêu cầu kiểm tra hợp đồng”, ông Hiệp đề xuất.