(CLO) Thời gian qua, thị trường tài chính - ngân hàng và cả thị trường bất động sản (BĐS) trở nên vô cùng "nóng" bởi dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36. Dù vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, thảo luận nhưng những sự sửa đổi trong dự thảo đã và đang có sự tác động lớn đến thị trường. Và câu hỏi được giới chuyên gia đặt ra là, NHNN muốn gì khi sửa đổi và bổ sung một số điều trong thông tư 36?

Thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt

Nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ trong đó bao gồm cả chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng (TCTD) mở rộng tín dụng trung, dài hạn mà từ năm 2015, thị trường BĐS đã bắt đầu phục hồi.

Bằng chứng là đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (DN) cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ của các TCTD cho lĩnh vực BĐS là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn. Bên cạnh đó, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.

Từ đầu năm 2016, nhiều chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định lạc quan về thị trường BĐS với đặc biệt là khẳng định việc khó có khả năng xảy ra bong bóng BĐS. Không chỉ có vậy, mọi phân khúc nhà ở từ trung cấp cho đến cao cấp cho đến phân khúc nhà xưởng, kho bãi đều sẽ ấm lên thông qua các hiệp định thương mại tự do (FTAs) mà nổi bật nhất là TPP và EVFTA (Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU).

Điều đáng nói hơn cả chính là việc thị trường BĐS phục hồi sẽ có vai trò to lớn là trở thành bà đỡ cho tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh nguồn vốn tín dụng tăng trưởng hợp lý, bền vững và có chiều sâu bởi tín dụng vè BĐS thường là những gói tín dụng trung và dài hạn. Đây là một trong những yếu tố duy trì sự ổn định của nguồn vốn tại các ngân hàng.

Mới đây, trước những điều lệ mới chỉ đang là "dự thảo" của thông tư 36, một cuộc chạy đua lãi suất huy động đã diễn ra tại hầu hết các ngân hàng từ lớn đến nhỏ với lãi suất lên đến 8% nhưng chỉ nhắm vào những gói gửi tiền trung và dài hạn. Chính điều này đã chứng tỏ phần nào sự ảnh hưởng của dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 36 của NHNN. Và có lẽ đó chính là điều NHNN muốn?

Theo đánh giá của NHNN, việc đưa ra dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT - NHNN dựa trên những căn cứ sau:

Tại nghị quyết số 51 của Chính phủ ngày 2/7/2015, Chính phủ yêu cầu NHNN điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực SXKD, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài,… Tại Thông báo số 251/TB - VPCP ngày 28/7/2015 của VPCP thông báo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh về nhiệm vụ của NHNN và các bộ phải thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới đối với lĩnh vực BĐS.

Đặc biệt, trong năm 2015, nhiều rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng cụ thể là tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%), chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng. Đây là yếu tố làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Bên cạnh đó, nếu tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. IMF vừa mới có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.

Về vấn đề đầu tư, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS đạt khá trong 02 năm gần đây (2,55 tỷ USD năm 2014 và gần 2,4 tỷ USD năm 2015) và sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2016.

Trong thời điểm hiện nay, nhu cầu vốn trung và dài hạn dành cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh rất lớn trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng. Do đó, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, nguồn vốn này sẽ không chỉ dành riêng cho BĐS dù đây là thị trường "ít rủi ro".

Trong giai đoạn 2006 - 2010, khi tập trung cho vay BĐS quá mức khiến nhiều ngân hàng rơi vào trạng thái rủi ro quá mức thậm chí là phá sản có lẽ là một trong những lý do khiến NHNN thực hiện hành động này.

Đảm bảo thanh khoản duy trì ở mức hợp lý, dư nợ tín dụng phát triển theo chiều sâu là những gì mà NHNN đã và đang thực hiện từ năm 2015. Mong muốn về một thị trường tài chính ổn định, cân bằng việc dải ngân nguồn vốn để đầu tư trên mọi lĩnh vực nhằm đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô có lẽ là những động lực để NHNN quyết định sửa đổi và bổ sung Thông tư 36.

Việc sửa đổi này sẽ có tác động lớn đến thị trường BĐS nhưng cụ thể sự tác động này sẽ tích cực đến mức nào thì cần dựa vào thực tiễn để đánh giá trong thời gian tới.

Quỳnh Liên