Dự án đầu tiên trong cả nước chuyển đổi thành công

Ngày 1/2/2019, UBND TP. Đà Nẵng ra quyết định số 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1:500 phân khu số 01 - Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mại là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay). Trong quyết định này có nêu rõ: Chủ đầu tư dự án được chuyển đổi 50% các công trình căn hộ khách sạn (condotel - không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH1, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, nội dung điều chỉnh chính của quy hoạch mới là giữ nguyên quy mô diện tích đất đã phê duyệt và giảm mật độ xây dựng do giảm nhà cao tầng, thêm nhà ở thấp tầng. Các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 chủ đầu tư được phép chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% thành căn hộ chung cư.

Theo đó, sau chuyển đổi, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire có quy mô: 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Quy mô dân số cư trú toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người, với 191,497m² sàn căn hộ chung cư, 273 lô đất liền kề, 177 lô đất biệt thự.

Đáng chú ý, ngày 9/10/2020 vừa qua, UBND TP. Đà Nẵng đã có văn bản số 3783/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư sau khi quy hoạch dự án được điều chỉnh. Ngày 30/10/2020, Cục Thuế TP. Đà Nẵng tiếp tục có văn bản số 3396/TB-CT điều chỉnh tiền sử dụng đất dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (mới), để chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Số tiền đối trừ sau khi điều chỉnh quy hoạch cho thấy chủ đầu tư còn dư trong ngân sách với số tiền hơn 1.555 tỷ đồng.

Với những diễn tiến này, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng trở thành Dự án đầu tiên trong cả nước chuyển đổi thành công hàng ngàn căn hộ condotel - không hình thành đơn vị ở, sang căn hộ, chung cư nhà ở được hình thành đơn vị ở với đầy đủ cơ sở pháp lý rõ ràng. Do đó, trong bối cảnh tương quan với nhiều dự án condotel, bất động sản nghỉ dưỡng khác trên thị trường hiện nay, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng hứa hẹn là điểm sáng để người dân, doanh nghiệp tự tin đầu tư và khai thác kinh doanh thành công.

Gỡ khó cho condotel

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Empire chia sẻ, trước đây tại Cocobay dự kiến có 5.000 căn condotel chưa kể lượng phòng khách sạn nên khả năng lấp đầy khi khai thác là bất khả thi. Nay, sau khi điều chỉnh quy hoạch thì Cocobay chỉ còn hơn 1.000 căn condotel, như vậy sẽ phù hợp hơn với năng lực khai thác. Ngoài ra, sau khi điều chỉnh quy hoạch, giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, bãi đậu xe, bổ sung nhiều tiện ích thì việc vận hành khai thác sẽ tốt hơn nhiều cho cư dân và du khách.

Lãnh đạo Công ty cũng cho biết thêm: Vừa qua, Công ty Thành Đô đã có công văn số 348/2020/CV/TĐ gửi Hội Nhà báo Việt Nam ngày 17/12/2020 với mong muốn các cơ quan báo chí, truyền thông khi cần nắm bắt các thông tin liên quan đến Dự án Cocobay sẽ liên hệ trực tiếp với Chủ đầu tư để có được thông tin chính thống, hai chiều và khách quan nhất.

Có thể nói, việc điều chỉnh, chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư, vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.

Luật sư Trần Hữu Huỳnh - Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam nêu quan điểm: "Có người đề nghị giải pháp pháp lý có thể là chuyển các loại condotel thành nhà ở. Nếu chỉ là một giải pháp đơn thuần trong trường hợp cụ như thế này thì không có vấn đề, vì dự án có thể được chuyển đổi, được điều chỉnh quy hoạch nên đó cũng là giải pháp tốt. Nhưng, trên bình diện toàn ngành thì không phải dự án nào cũng có thể làm được, nên tôi đánh giá đây là giải pháp cho trường hợp cụ thể, còn trên bình diện toàn xã hội thì cơ quan chuyên ngành cần nghiên cứu trình Chính phủ bổ sung pháp luật để điều chỉnh loại hình công trình này”.

Thực tế nhìn từ dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng cho thấy, việc điều chỉnh quy hoạch dự án phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe trên cơ sở pháp luật hiện hành, từ hồ sơ của chủ đầu tư đến các sở, ngành trình lên UBND thành phố xin chủ trương thông qua của HĐND thường trực Thành ủy, xin ý kiến chỉ đạo các Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý nhà nước liên quan, đồng thời phù hợp tình hình thực tiễn mới được phê duyệt đúng quy định.

Bên cạnh đó, các điều kiện cần về cơ sở pháp lý, đó là nguồn gốc đất phải là đất ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Phù hợp với quy hoạch chung của địa phương và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo quy định của một khu đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị thì mới được cân nhắc tính toán kỹ lưỡng để phê duyệt cho chuyển đổi.

PV