Thị trường bất động sản công nghiệp chuyển mình

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 của Avison Young Việt Nam, nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại ba trung tâm công nghiệp chính là TP HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các khu công nghiệp (KCN) mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh thành lân cận.

Đồng thời, thị trường bất động sản công nghiệp đang chuyển mình, nhiều kế hoạch chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN hiện đại và thân thiện với môi trường đang được triển khai.

Tại phía Bắc, giá thuê hạ tầng trong KCN tại Hà Nội ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với quý trước, thấp dần về các khu vực xa thủ đô, dao động từ 120 đến 165 USD/m2/kỳ hạn tại tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Một số địa phương như Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Hà Nam có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tiếp theo, giá thuê dao động từ 90 đến 120 USD/m2/kỳ hạn tính đến cuối quý I/2024.

Còn tại Đà Nẵng, giá thuê không đổi so với quý trước ở mức 95 USD/m2/kỳ hạn và không có nguồn cung mới được ghi nhận trong quý 1. Bốn trên năm KCN hiện hữu tại Đà Nẵng đã cho thuê gần như toàn bộ.   

Là vùng công nghiệp trọng điểm của cả nước, khu vực Đông Nam Bộ có 100 KCN và Khu chế xuất (KCX) với tổng diện tích đất công nghiệp đang được sử dụng cao nhất cả nước tính đến quý I/2024. Bên cạnh nguồn cung ổn định, giá thuê trung bình tại TP HCM không thay đổi so với quý trước, ở mức 230 USD/m2/kỳ hạn.

Tại Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê bình quân trong quý I đạt 170-175 USD/m2/kỳ hạn, ổn định so với cuối năm ngoái. Tỉnh Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến trở thành điểm đến tiếp theo cho đầu tư bất động sản công nghiệp nhờ giá thuê còn hợp lý ở mức 100-110 USD/m2/kỳ hạn.

"Hoạt động sản xuất tại Việt Nam khởi sắc trong 3 tháng đầu năm 2024, cải thiện niềm tin vào triển vọng cho năm tới và các nhà sản xuất hiện đẩy mạnh tuyển dụng. Đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục được bơm vào lĩnh vực sản xuất và bất động sản tại Việt Nam, mang lại tiềm năng tích cực lâu dài cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Sự cạnh tranh thu hút FDI giữa các tỉnh dự báo sẽ cao hơn trong thời gian tới", ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Văn phòng đạt chứng nhận xanh gia tăng

Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra, nguồn cung văn phòng mới ở các thị trường trọng điểm tại Việt Nam tăng trưởng không đáng kể trong 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, thay đổi về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy văn phòng, và số lượng tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh tăng lên phản ánh sự chuyển đổi đang diễn ra trong lĩnh vực văn phòng ở Việt Nam.

Tại TP HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh từ nửa sau năm 2023, với khoảng 150.000 m2 diện tích văn phòng xanh, giúp đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng cao cấp của các doanh nghiệp lớn vốn thiếu hụt lâu nay. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức lần lượt là 50,7 USD/m2/tháng và 89%.

Thị trường văn phòng Hà Nội lại phản ánh một bức tranh khác. Trong 3 tháng đầu năm 2024 có sự ganh đua giá thuê giữa các cao ốc văn phòng mới và hiện hữu, nhất là ở các quận trung tâm. Các dự án mới đưa ra các gói thuê cạnh tranh và điều khoản hợp đồng linh hoạt để thu hút khách thuê mới. Trong khi đó, các tòa nhà hiện hữu điều chỉnh giá thuê và chính sách nhằm giữ chân khách thuê. Sự cạnh tranh này khiến giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm nhẹ 2% trong quý I/2024 so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Nhung Vũ, Giám đốc, Dịch vụ Văn phòng tại Avison Young Việt Nam cho rằng, những diễn biến ở thị trường văn phòng TP HCM và Hà Nội trong quý 1/2024 báo hiệu sự thay đổi cán cân lợi thế, khách thuê đang có lợi thế đàm phán trong ngắn hạn. “Tuy nhiên, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trong trung và dài hạn, vì vậy khách thuê cần có một chiến lược dài hạn về nơi làm việc, dù là thuê mới, di dời, mở rộng văn phòng, hoặc thậm chí đầu tư vào tòa nhà của riêng họ", vị chuyên gia đưa ra lời khuyên.